家の査定では、物件そのものの特徴だけでなく、周囲の環境や利便性も評価対象になります。どの部分が査定に大きく影響するのかを把握しておくことで、より正確な価格を予想できるでしょう。この記事では、査定時に注目される主なポイントについて詳しく解説します。
立地や周辺環境（戸建て・マンション）
土地の条件は査定において重要な要素で、広さや形状が価格に大きく影響します。広さは査定のポイントになりますが、必ずしも広ければ高額になるとは限りません。特に、大型建築ができない地域や、需要の低いエリアにある土地は、広くても査定額が低くなる傾向があります。
また、土地の形状も評価に影響します。整った正方形や長方形の土地は、建築がしやすいため評価が高くなりやすく、間口が広い場合も利便性が向上するため好評を得ることが多いです。さらに、角地や道路に二方が接している土地は、日当たりや風通しが良くなるため、住みやすさの面でもプラス評価となります。
周辺環境も大きな査定ポイントです。日常生活に便利なスーパーや商店街が近くにあることや、学校や病院といった生活インフラが充実していると、査定額が上がる傾向があります。一方で、工場や墓地、パチンコ店といった嫌悪施設が近くにある場合は、査定額が下がる可能性があります。また、ごみ集積場の管理状態が悪い場合も同様に評価にマイナスの影響を与えます。
建物構造（戸建て・マンション）
まず、戸建て住宅の場合、建物の構造には主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）などがあり、これらの違いが耐久性や耐震性に影響します。特に、耐震性や耐火性に優れた鉄筋コンクリート造は、長期間にわたって資産価値を保ちやすいため、査定額が高くなる傾向があります。一方、木造住宅は初期費用が比較的抑えられますが、耐久性に劣るため、築年数が経過すると査定額が下がりやすいです。また、断熱性や省エネ性能が高い住宅も、最近では評価が上がる要素となっています。
マンションの場合、構造としては鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が主流です。これらの構造は、耐震性や遮音性に優れており、特に高層マンションでは高評価を得やすいです。また、柱や梁の位置によって間取りの自由度が異なるため、生活空間の使いやすさも査定に影響を与えます。
築年数（戸建て・マンション）
査定時に重要な要素の1つが築年数です。建物は時間の経過により劣化し、築年数が経つほど売却価格にも影響が出ます。たとえば、木造の戸建て住宅では、築10年を過ぎると新築時の半分程度の価格評価に下がることが一般的です。そして築20年を超えると、その評価はさらに低くなり、築30年頃には「古家付き土地」として評価され、建物そのものの価値はほぼなくなることが多いです。木造住宅は耐久性の限界とされる22年を超えると、解体して土地のみとして売却されるケースも増えます。
一方で、マンションやアパートのように鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で建てられた建物の場合、築年数による価値の下落は比較的緩やかです。これらの構造は耐久性が高いため、築20年を超えても資産価値が一定程度保たれることが多いです。特に、定期的な大規模修繕や管理体制が整っているマンションは、築年数が増しても比較的良い評価を受けることができます。
ただし、築年数が古くなると、最新の耐震基準や省エネ基準に適合していない可能性があるため、その点は査定額に影響することがあります。近年では、築年数よりも建物のメンテナンス履歴やリフォームの有無が重視されることも増えてきており、築年数が古い物件でも、適切に管理されている場合は高評価を得るケースもあります。
階数（マンション）
マンションの査定において、階数は重要な要素の1つです。一般的に、階数が高いほど価格が高くなる傾向がありますが、これは景観の良さや日当たりの良さ、騒音の少なさといった利点が関係しています。特に最上階の物件は、人気が高く、査定額も上昇しやすいです。
また、高層階では風通しが良く、プライバシーの確保もしやすいため、評価が高くなります。さらに、バルコニーからの眺望が良い場合や、都市部であれば夜景が見えることも、査定額にプラスに働くポイントです。一方で、低層階は利便性が重視されることがあり、エレベーターを使わずに出入りできる点を好む人も多いため、特定のニーズに応じた評価がされることがあります。
ただし、階数が査定額に与える影響は、建物の立地や周囲の環境にも左右されます。例えば、周辺に高い建物が多いエリアでは、高層階でも景色が遮られる場合があり、その場合は評価が下がることも考えられます。また、災害時の避難のしやすさなども考慮されることがあります。
最終的には、マンション購入希望者のライフスタイルや価値観によって評価が異なるため、階数と査定額の関係は一概に決まるものではありません。しかし、高層階の物件は一般的に資産価値が高く、売却時にも有利になる傾向が強いと言えるでしょう。
専有面積と間取り（戸建て・マンション）
専有面積と間取りは、戸建て住宅やマンションの査定額に大きな影響を与える要素の1つです。広さや部屋の配置は、居住者の使い勝手に直結するため、購入希望者にとっても非常に重要なポイントとなります。
まず、専有面積についてですが、一般的に面積が広いほど査定額は高くなります。しかし、広ければ良いというわけではなく、その広さが適切に活用されているかが重要です。例えば、無駄な空間が多い間取りや、廊下が長すぎる場合は、同じ専有面積でも評価が下がることがあります。反対に、限られた面積を効率よく活用し、リビングや収納スペースが適切に配置されている物件は、専有面積以上の評価を受けることができます。
次に間取りに関してですが、家族構成やライフスタイルに合った間取りは、査定時の重要な評価ポイントです。例えば、ファミリー層向けの物件であれば、3LDKや4LDKといった広めの間取りが好まれ、評価が高くなる傾向があります。一方、単身者向けやDINKS（共働き夫婦）向けの物件では、1LDKや2LDKが最適とされ、効率的な間取りが評価されます。
また、最近ではワークスペースやテレワーク用の部屋がある物件が注目されており、こうした間取りの工夫があると、査定額が上がる要因となります。特に、リビングの広さや部屋の開放感、収納スペースの充実度も、住みやすさに直結するため、査定においてはしっかりと考慮されます。
まとめると、専有面積と間取りは、広さだけでなくその活用方法や、住む人のライフスタイルに適しているかどうかが査定額に影響を与えます。購入希望者にとって魅力的な間取りと効率的な空間設計がなされている物件は、より高い評価を受けやすいです。
内装や外壁の状態（戸建て・マンション）
建物の内装や外壁の状態は、家の査定で重要な評価ポイントです。特に壁や床、水回りの設備がどれだけ劣化しているか、雨漏りやシロアリ被害といった重大な瑕疵（かし）があるかどうかは、査定額に大きく影響します。
評価を上げるためには、劣化部分や故障箇所を修繕したり、リフォームやリノベーションを行うことが考えられます。ただし、これらの修繕にかかる費用が、最終的な売却価格で回収できるかどうかは事前に調査する必要があります。特に大規模なリノベーションを行った場合でも、買主の好みに合わなければ、物件の売却が難しくなることもあります。そのため、修繕やリフォームを検討する際には、不動産会社と相談して適切な判断をすることが重要です。
外壁や屋根の状態も細かく査定されます。外壁のヒビや汚れ、屋根の劣化や破損があれば、査定額が下がる要因となります。外観は購入希望者にとって物件の第一印象を左右する重要な要素です。外壁や屋根が放置されていると、管理状態が良くないと判断され、購入者の不安材料になることがあります。そのため、外装のメンテナンスにも十分に注意しておくことが大切です。
設備（戸建て・マンション）
設備は、戸建てやマンションの査定額に大きく影響する要素です。特に、最新の省エネ設備や快適さを向上させる設備が整っている物件は、査定額が高く評価される傾向にあります。
たとえば、太陽光発電やエネファームなどの環境に配慮した設備が設置されている場合、エネルギーコストの削減が期待できるため、買主にとって魅力的な要素となります。これらの設備は、長期的なコストパフォーマンスの向上につながることから、査定額を上げるポイントとして考慮されることが多いです。また、オール電化や蓄電システムなども、特に省エネ意識の高い購入者にとっては人気が高く、評価が上がる可能性があります。
住宅設備のスマート化も、最近の査定では重要視されるようになっています。例えば、スマートホーム機能を備えた物件では、照明や空調、セキュリティをスマートフォンで管理できるなど、利便性の高さが評価されます。これらの設備は、忙しい現代の生活に適した利便性や快適さを提供するため、特に若い世代の購入希望者にとって好まれる傾向があります。
さらに、キッチンやバスルームの設備も査定に影響を与えます。最新のシステムキッチンや自動お湯張り機能付きのバスルームなど、日々の生活を快適にする設備が整っていると、物件の魅力が大きく増します。特にバリアフリー設計や高齢者向けの設備が導入されている物件は、幅広い購入層にアピールできるため、査定額が上がる要因となるでしょう。
共有設備の充実度（マンション）
共有設備の充実度は、マンションの査定額に大きく影響する要素です。マンションの共有設備は、住民全体の生活の質を向上させるものであり、設備が充実しているほど高い評価を受ける傾向があります。特に、最近では設備の利便性や居住者のニーズに合ったものがあるかどうかが、査定での重要なポイントとなっています。
たとえば、駐車場や駐輪場の整備状況は、家族向けや車を持つ住人にとって大きな魅力となります。駐車場の台数が十分に確保されているかどうか、または機械式駐車場や防犯対策がされている駐車場などがある場合、評価が上がりやすいです。加えて、駐輪場がきちんと整備されているマンションも、査定時に高く評価される要素となります。
次に、エントランスや共用廊下のデザインや清潔さも重要です。高級感のあるエントランスや、セキュリティ対策が施されたオートロックシステムなどが備わっているマンションは、査定額が上昇しやすいです。また、共有スペースがきれいに保たれているマンションは、管理体制が良好であることを示し、物件の価値を高めます。
さらに、フィットネスジムやラウンジ、キッズルームなどの充実した共用施設があるマンションは、特に若い世代や子育て世帯に人気があります。これらの施設は、住民にとって日常的に利用しやすい設備であるため、査定額にプラスの影響を与えます。特に、リモートワークが増加している昨今では、共有スペースにワークスペースや会議室が設けられているマンションも高評価を得ることがあります。
大規模修繕履歴（マンション）
大規模修繕履歴は、マンションの査定において重要な評価項目の一つです。マンションは長期間にわたって使用されるため、適切にメンテナンスされているかどうかが物件の価値に大きく影響します。特に、定期的に大規模修繕が行われているマンションは、資産価値が保たれやすく、査定額も高くなりやすいです。
大規模修繕とは、外壁や屋根、共用部分の設備など、マンション全体を対象とした修繕工事のことで、一般的に12〜15年ごとに実施されます。これが適切に行われているかどうかは、マンションの耐久性や居住環境の維持に直結します。たとえば、外壁の塗装や防水工事、給排水設備の交換などが定期的に行われているマンションは、建物の劣化を防ぎ、住環境を良好に保つことができます。
査定の際には、これまでの大規模修繕の履歴が確認され、修繕計画がしっかりと立てられているか、実施が適切に行われているかが評価のポイントとなります。逆に、長期間にわたって大規模修繕が行われていない場合や、修繕計画が不十分なマンションは、建物の劣化リスクが高まり、査定額が低くなる可能性があります。
また、修繕の履歴があるだけでなく、その内容と頻度も重要です。特に、外壁や屋根の修繕、エレベーターや給排水設備のメンテナンスが定期的に行われていると、建物全体の管理体制が良好とみなされ、資産価値を保ちやすいです。一方で、修繕が一部しか行われていなかったり、予定されている工事が延期されている場合は、査定額にネガティブな影響を与えることもあります。
管理体制（マンション）
管理体制は、マンションの査定において非常に重要な評価項目です。マンションの管理が適切に行われているかどうかは、物件の資産価値や住みやすさに直結します。特に、管理が行き届いたマンションは、長期的に資産価値を保つことができ、査定額が高くなる傾向があります。
まず、マンションの管理体制には大きく分けて「管理会社に委託されている場合」と「自主管理されている場合」があります。管理会社に委託されているマンションは、専門的なメンテナンスや清掃が定期的に行われているため、管理の質が高いことが多いです。共用部分の清掃やエレベーターの点検、修繕計画の立案などがプロによって管理されているため、トラブルが少なく、住民にとっても安心感があります。こうした体制が整っているマンションは、査定時にも高評価を受けるポイントとなります。
一方、自主管理のマンションは、住民自身が管理業務を行うため、費用を抑えることができる一方で、管理の質が不安定になることがあります。自主管理のマンションは、住民同士の協力が重要ですが、管理が行き届いていない場合は、外観や共用部分の劣化が進み、査定額が低くなることがあります。そのため、自主管理のマンションでも、定期的な管理が確実に行われている場合は、査定での評価が上がる可能性があります。
また、管理体制の中でも、管理組合の運営状況や修繕積立金の適切な運用も査定に影響します。修繕積立金がしっかりと積み立てられていない場合、将来的な大規模修繕が困難になるリスクがあり、資産価値に悪影響を及ぼします。逆に、管理組合が定期的に集まり、計画的に運営されているマンションは、管理が良好であることを示し、査定額が高くなる傾向があります。
家の査定はどこに依頼する？
不動産の売却査定は、基本的にどの方法でも無料で行えます。例えば、「不動産会社によっては有料になるのでは？」や「インターネットから依頼すると費用が発生するのでは？」といった心配をする方もいますが、査定自体に料金がかかることはなく、無料査定が一般的です。
また、査定を受けたからといって必ず物件を売却する必要はなく、複数の不動産会社に査定を依頼することも問題ありません。ただし、査定の信頼性を確保するためにも、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
ここでは、家の査定を依頼する方法として、「一括査定サイト」と「直接不動産会社にネットから依頼する方法」の特徴と、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
一括査定サイトを利用する
不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスのことです。利用者が一括査定サイトで情報を入力すると、そのサイトが提携している不動産会社に一度に査定依頼を送ります。このため、1回の申し込みで複数の査定結果を手軽に受け取ることができます。
一括査定サービスのメリットは、プロの不動産会社が担当するため、最新の市場動向や成約事例を踏まえた、より正確な査定額を知ることができる点です。個別に不動産会社に依頼する場合、それぞれの会社に情報を何度も入力する手間がかかりますが、一括査定サービスなら、一度の入力で複数の会社から査定が受けられ、時間や手間を大幅に削減できます。通常、1～3分程度の簡単な入力作業で済むため、忙しい方にも適しています。
ただし、便利な一括査定サービスにも注意が必要です。現在、多くの一括査定サイトが存在しますが、以下の点に注意してサービスを選ぶことが大切です。
・提携している不動産会社の数や質は充実しているか
・不動産会社がしっかりと審査されているか
・利用者の個人情報が適切に管理されているか
これらのポイントを確認し、信頼できる一括査定サイトを選ぶことで、より安心して売却活動を進められるでしょう。
ネットで不動産会社に査定依頼をする
ネットで不動産会社に査定依頼をする際は、自分で信頼できる不動産会社を選びたい方に最適な方法です。オンラインでの査定依頼は手軽であり、多くの人が売却活動を始める際に利用しています。手間がかからず、場所を選ばずに利用できるため、忙しい方にも非常に便利な手段です。
ネットでの査定依頼のメリットは次の通りです。
・会社ごとの対応が確認できる
個別に不動産会社に依頼することで、それぞれの会社の対応の違いがはっきり分かります。担当者の対応やサービス内容を比較し、自分に合った不動産会社を選びやすくなります。
・信頼できる会社に絞って依頼できる
自分で不動産会社を選ぶことで、信頼できる会社に査定依頼ができます。事前に口コミや評判を調べることで、過去の実績や信頼性を確認し、安心して依頼できるのが大きなメリットです。
ネットで不動産会社を選ぶ際には、口コミや評判を確認することが非常に役立ちます。例えば、Googleレビューや他の口コミサイトでは、実際にその会社を利用した方の体験談を確認でき、信頼性を判断するための参考になります。
「担当者が親身に対応してくれた」「他社より高い査定額を提示してくれた」といったポジティブな口コミが多い会社は、安心して依頼できるでしょう。
一方で、「連絡が遅かった」「査定額が思ったよりも低かった」など、ネガティブな意見が目立つ場合は、依頼前に慎重に検討する必要があります。
口コミはその会社の信頼性や実際のサービス内容を知るための貴重な情報源ですので、ネットで調べる際には必ずチェックしてみましょう。
ネットでの査定依頼のデメリットは次の通りです。
・一社ごとの依頼に手間がかかる
複数の不動産会社に査定を依頼する場合、一社ずつ情報を入力する必要があり、少し手間がかかります。一括査定サイトと比べて、時間と労力が必要になる点がデメリットです。
・提案の比較が難しい場合がある
ネットでの査定依頼は、会社ごとに査定結果や提案が異なるため、比較するのが難しく感じる場合があります。各会社からの情報を整理し、適切な判断を下すには時間がかかるかもしれません。
ネットで不動産会社に査定依頼をする方法は、自分のペースで信頼できる会社を選びたい方に向いています。ただし、複数の会社に依頼する場合は、手間や比較の難しさを考慮する必要があります。口コミを参考にしつつ、不動産会社の信頼性を見極め、スムーズな売却を目指しましょう。
家の査定はどのように行われる？
不動産の査定には、「簡易査定」「訪問査定」の2つの方法があります。これから、それぞれの査定方法の特徴や違いについて詳しく見ていきましょう。また、物件の特性や売主の状況によって、どの査定方法が最適かが異なりますので、選び方のポイントも併せてご紹介します。
簡易査定（机上査定・AI査定）
簡易査定は、不動産会社が物件の基本情報をもとに査定額を算出する方法です。机上査定とも呼ばれ、インターネットや電話、メールなどで手軽に依頼でき、数日以内に結果が届くのが一般的です。
この査定では、周辺の類似物件の取引価格や、国土交通省が毎年発表する公示地価、または国税庁の発表する路線価などが参考にされます。マンションや一戸建ての物件に対応しており、不動産会社の経験や最新の市場動向も考慮されるため、AI査定よりも高い精度の査定結果が得られるのが特徴です。しかし、実際に現地を訪問して査定を行う訪問査定に比べると、物件の細かな情報が反映されにくいため、多少の精度の差が出る可能性があります。簡易査定は、まず大まかな価格を知りたい方や、一戸建ての査定を検討している方に向いています。
近年では、AI査定という新しい方法も登場しています。AI査定は、過去の取引データを基に、AI（人工知能）が自動的に査定価格を算出する仕組みです。住所や物件の築年数、広さなどの情報を入力するだけで、メールアドレス宛に査定結果が届きます。多くの場合、個人情報を細かく入力せずに済むため、気軽に利用できるのが特徴です。ただし、運営している会社や団体を事前に確認してから利用することが推奨されます。
AI査定は、特にマンションの査定に適しています。マンションは建物の品質や条件に大きな差が少ないため、取引事例のデータを集めやすく、結果として信頼性の高い査定が可能です。特に都心部ではマンションの取引が活発なため、データが豊富に蓄積されており、精度の高い査定結果が得られることが多いです。一方で、一戸建ての査定では、土地の形状や建物の状態などが個別に異なるため、十分なデータが揃っていないと正確な結果が得られない場合もあります。
AI査定の主なメリットは、即座に結果を受け取れることや、電話番号の入力を避けられるため、営業電話がかかってくる心配がない点です。手軽に査定を行える一方で、過去のデータのみを元にしているため、簡易査定や訪問査定と比べると、精度が劣ることもあります。手軽にマンションの価格を知りたい方や、営業担当者とやり取りせずに査定を受けたい方には、AI査定が特におすすめの方法です。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、現地調査を行い、査定額を算出する方法です。建物の状態や室内の様子、土地の境界線、さらに周辺環境までを含めて評価するため、非常に精度の高い査定が期待できます。
査定依頼はWebや電話、メールで簡単にでき、現地での調査自体は1時間程度で終わりますが、最終的な査定結果が出るまでには1週間程度かかることが一般的です。
訪問査定の最大の特徴は、物件の詳細な情報が価格に反映されるため、特に売却の意思が固まっている方におすすめです。実際の物件の状態や周辺環境を直接確認できるため、他の査定方法と比較して正確性が高くなります。
また、訪問査定では、不動産会社の担当者と直接話す機会も得られるため、担当者の知識や提案力を確認できる貴重な場となります。物件の価値を正確に評価してもらうだけでなく、担当者が信頼できるかどうかも見極めることが大切です。積極的に質問をし、営業担当者とコミュニケーションを取ることで、売却活動に関する不安を解消しましょう。
家を査定する流れ
家の査定を依頼する際には、必要な書類を事前に準備しておくことが重要です。不動産の査定や売却には、物件の権利や条件を証明する書類が必要となり、これらを揃えることで査定がスムーズに進み、正確な査定額を得やすくなります。
書類をすべて揃える必要はありませんが、次のような書類を準備しておくと、査定がより正確になります。
査定の際に役立つ書類
・登記済権利証（登記識別情報通知）：物件の所有者を証明する書類です。
・固定資産税納税通知書：物件にかかる固定資産税額が記載されています。
・間取り図：物件の間取りや各部屋の広さを示す図面です。
・建築確認通知書：物件が建築基準法に基づいて建てられていることを証明する書類です。
・管理規約・長期修繕計画表（マンションの場合）：マンションの修繕計画や管理状況に関する書類です。
これらの書類を揃えることで、査定価格の精度が向上し、売却に向けた準備がスムーズに進みます。次に、査定の具体的な流れについて説明します。
1.一括査定か不動産会社に査定依頼する
家の査定を依頼する際には、最初から複数の不動産会社に依頼することが、成功へのカギです。査定価格はあくまで売却予想価格であり、その価格で確実に売れるとは限りません。適切な売り出し価格を設定するためにも、できるだけ多くの情報を集めることが重要です。
査定価格が低すぎると損をする可能性があり、逆に高すぎると売却に時間がかかってしまうことがあります。そのため、1社だけの査定価格では、適正な価格かどうか判断しにくいのが現実です。多くの売主が複数の不動産会社から査定を受けて、価格の比較を行っています。
実際に、同じ物件でも不動産会社によって査定額は大きく異なることがあります。場合によっては、数百万円の差が出ることも珍しくありません。複数の不動産会社に査定を依頼することで、物件の正確な市場価値を把握することができ、納得のいく売却価格を設定しやすくなります。
2.訪問査定で現地の調査を行う
売却を考えている時期が1年以上先であれば、まずは「簡易査定（机上査定）」を受け、その後に不動産会社を絞り込んでから「訪問査定」を受けるという方法もあります。ただし、机上査定だけでは物件の詳細な情報が反映されないことが多いため、実際の売却価格との差が生じる可能性もあります。
不動産会社側の視点から見ると、机上査定で終わらせたくないという意図から、やや高めの査定額が提示されることもあります。そのため、机上査定の結果に依存しすぎず、訪問査定を通じて実際に担当者の説明を聞き、不動産会社の信頼性を確認することが重要です。机上査定だけで会社を選んでしまうと、真摯な対応をしてくれる不動産会社を見落としてしまう可能性もあるため、注意が必要です。
不動産の査定は、車の買取査定とは異なり、査定額がそのまま売却額になるわけではありません。査定額が一番高かった不動産会社が必ずしも最適な選択とは限らないため、営業担当者との面談や信頼性を含めて総合的に判断することが大切です。
1年以内の売却を考えている場合は、訪問査定を受けて、不動産会社の担当者に直接会うことで、信頼できるパートナーを見つけることをおすすめします。訪問査定では、物件の内部状態や周辺環境を含めた現地調査が行われるため、より正確な査定額を知ることができます。
不動産会社を選ぶ際には、余裕を持って準備を始めることが重要です。特に、家の売買が活発になる1～3月や9～11月は売り出しのタイミングとして最適な時期ですので、早めに相談し、売却戦略やタイミングについてアドバイスを受けることが大切です。同じマンション内で似た物件が売り出されている場合は、時期をずらして売却するなど、計画的な戦略が有効です。
3.査定結果の報告
査定結果が出たら、まずはその内容をじっくり比較することが大切です。不動産会社ごとに査定額は異なることが多く、時には大きな差が出ることもあります。しかし、単純に査定額が高い会社を選ぶのは避けたほうが良いです。
査定額の根拠や売却に向けた具体的な戦略を、各不動産会社の担当者からしっかりと聞き取りましょう。分からない点や不安なことは積極的に質問し、それぞれの対応を比較することが重要です。例えば、査定額の算出根拠や、販売戦略、売り出しのタイミングについて質問してみると、不動産会社の提案内容が比較しやすくなります。
また、複数の会社に同じ質問をしてみることで、会社ごとの対応の違いや、担当者の知識・提案力を比較することができます。たとえば、「A社は有名だから良いと思っていたが、B社の担当者は質問に丁寧に答えてくれて安心感がある」というケースもよくあります。査定額だけでなく、担当者の対応や信頼性、説明の丁寧さなどを総合的に判断して不動産会社を選ぶことが重要です。
4.不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社を選定したら、次のステップとして「媒介契約」を結びます。媒介契約は、不動産会社に物件の売却活動を依頼するための契約であり、売却活動が本格的にスタートする重要なステップです。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。自分の物件や売却方針に合った契約を選ぶことが大切です。
・専任媒介契約
1社の不動産会社とだけ契約を結びます。契約期間中は他の不動産会社に依頼できませんが、手厚いサポートが期待できるのがメリットです。不動産会社は売主に対して、定期的に売却状況を報告する義務があるため、進捗を確認しやすく、信頼関係を築きやすい契約形式です。
・専属専任媒介契約
「専任媒介契約」と同様、1社のみとの契約です。ただし、売主が自分で買主を見つけた場合でも、その不動産会社を介して売買契約を結ばなければなりません。より不動産会社に売却を全面的に任せたい方に向いています。
・一般媒介契約
複数の不動産会社と契約できるのが特徴です。複数の会社に依頼することで競争原理が働き、広範囲にわたる販売活動が行われる可能性があります。自分で買主を見つけた場合は、契約した不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶこともできます。
どの契約が最適かは、物件の特性や売却方針に応じて異なります。例えば、人気のあるエリアや築年数の浅い物件であれば、複数の会社と契約できる一般媒介契約が有効です。一方、手厚いサポートを求める場合や、売却活動を集中的に進めたい場合は、専任媒介や専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社が物件の売却活動を積極的に行ってくれます。売主としては、不動産会社のアドバイスに従いながら、売却のプロセスを進めていけば安心です。
5.売却活動
媒介契約を結んだ後、不動産会社が本格的に売却活動を開始します。この段階では、不動産会社が物件の販売戦略を立て、適切な販売方法を用いて買い手を探します。売却活動がどのように進められるのか、主な流れを見ていきましょう。
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広告・宣伝活動
不動産会社は、インターネットやチラシ、住宅情報誌などの媒体を利用して物件の宣伝を行います。特にインターネットの物件情報サイトは、多くの買主が物件を探すため、非常に重要な広告手段となります。写真や物件情報をできるだけ魅力的に掲載し、購入希望者にアピールします。
内覧の対応
宣伝を見た購入希望者が興味を持った場合、内覧（オープンハウス）を行います。内覧は、物件を実際に見てもらう重要な機会です。家の魅力を最大限に伝えるために、清掃や整理整頓を事前に行い、訪問者に良い印象を与える準備をしましょう。また、内覧時には不動産会社の担当者が立ち会い、物件の特徴や強みを説明します。
価格交渉
内覧を経て、購入希望者が見つかると、価格交渉に入ります。ここで不動産会社は、売主の希望価格を守りつつ、購入者と合意に至るよう調整します。時には購入希望者からの値引き要求が出ることもありますが、不動産会社と相談しながら適切に対応しましょう。
売買契約の締結
価格交渉がまとまれば、次は売買契約を結びます。不動産会社が契約書の作成をサポートし、必要な手続きを進めてくれます。契約時には、売主と買主が法的に守られるよう、契約内容の確認が行われます。
引き渡しと決済
契約が成立し、全ての準備が整ったら、物件の引き渡しと決済を行います。売却代金の受け取りと同時に、所有権の移転手続きも完了します。ここで不動産売却が完了し、売主は物件を正式に手放すことになります。
家を査定する際の注意点
不動産の査定を依頼する際には、いくつか押さえておきたい重要なポイントがあります。これらの点に気をつけることで、より正確な査定を受け、スムーズに売却活動を進めることができます。具体的な注意点を以下にまとめました。
事前に周辺相場を調べておく
家の査定を依頼する際、売主が最も注意すべき点の一つが事前に周辺の相場を調べておくことです。相場を把握しておくことで、不動産会社との打ち合わせや査定結果に対して、より的確に対応することができます。
例えば、相場を知らずに査定を受けると、提示された価格が極端に高かったり低かったりしても気づかないことがあります。相場と大きく異なる査定額を提示された場合、事前に相場を知っていれば、その差について不動産会社に質問し、根拠を尋ねることができるため、納得感のある査定結果を得やすくなります。
また、相場よりも高すぎる価格で売り出すと、物件がなかなか売れずに販売期間が長引いてしまう可能性があります。一方、相場よりも安すぎる価格では、物件は早く売れるかもしれませんが、売主が損をしてしまうことになります。このような状況を防ぐためにも、売主自身がしっかりと相場を把握しておくことが大切です。
相場を調べる方法としては、インターネットの物件情報サイトや、周辺地域での成約事例を確認するのが一般的です。これらの情報を基に、大まかな価格感を掴んでおけば、不動産会社との打ち合わせもスムーズに進むでしょう。
2~3社に査定依頼をする
不動産の売却を成功させるためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが非常に重要です。1社だけの査定だと、その会社が提示した価格が適正かどうか判断しにくく、売却価格の決定が難しくなります。そのため、少なくとも2～3社に査定を依頼し、価格や提案内容を比較することをおすすめします。
ただし、査定額だけで不動産会社を選ぶのではなく、担当者の対応や信頼性も考慮することが大切です。売却活動は担当者との協力が必要となるため、コミュニケーションがスムーズで、信頼できる担当者と一緒に進めることが、結果的に満足のいく売却につながります。査定の際には、担当者の説明が分かりやすいか、質問に対して誠実に対応してくれるかを確認しましょう。
さらに、不動産会社によっては売却の戦略や進め方が異なるため、複数社に相談することで、より効果的な売却方法を提案してもらえることもあります。各社の査定結果や提案内容を比較し、信頼できるパートナーを見つけることが、成功のカギです。
査定結果の根拠となるデータを提示してもらう
家の査定で失敗しないためには、査定価格の根拠をしっかり確認することが非常に重要です。査定を依頼する際、多くの人が不動産会社から提示された価格に納得するかどうかを考えますが、その価格がどのように導き出されたかを理解することが大切です。
不動産の査定には、明確なルールが存在するわけではなく、会社ごとに査定の基準が異なるため、査定額に大きな差が出ることがあります。たとえば、A社の査定価格が4,000万円で、B社が3,500万円といったように、提示される価格にばらつきが生じることは珍しくありません。
ここで注意すべきなのは、単に高い査定額を提示した不動産会社を選ぶのは危険だということです。査定額が高いからといってすぐに飛びついてしまうと、悪質な不動産会社に引き込まれてしまう可能性があります。中には、売主に高い査定額を提示し、契約を取るために査定価格を意図的に吊り上げる業者も存在します。
高すぎる査定価格には注意が必要です。その査定価格に根拠がない場合、実際に売り出しても売れずに長期間市場に残り、最終的には大幅な値下げを強いられることになります。こうした事態を避けるためにも、査定価格がどうやって算出されたかをきちんと確認することが大切です。
では、どうすれば不動産会社の査定額に信頼性があるか見極められるのでしょうか。答えはシンプルで、不動産会社に査定価格の根拠を直接尋ねることです。正当な理由に基づいた査定であれば、担当者は過去の売却事例や周辺の市場動向、ご自宅の条件などを踏まえた具体的な説明をしてくれるはずです。
逆に、査定価格の根拠を明確に説明できない不動産会社は、信頼性が低い可能性があります。こうした会社を避け、根拠のある査定価格を提示する信頼できる不動産会社を選ぶことが、納得のいく売却を成功させるカギです。
査定額でローン残債を返済できるか確認する
住宅ローンが残っている場合、まずは現在の住宅ローン残高を確認することが重要です。ローン残高は、銀行から発行される残高証明書で確認でき、これをもとに売却価格を決定する際の参考にします。金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書でも確認できるため、事前にこれらの書類を準備しておきましょう。
不動産を売却する際、住宅ローンの残債は全額一括返済しなければなりません。そのため、売却価格がローン残債を上回るか、少なくともローン残債を完済できる額であることが必要です。もし査定額がローン残債を下回る場合、売却後にローンが残ってしまうため、住み替えローンや任意売却などの選択肢を考慮しなければならないことがあります。
まず、現在の住宅ローン残高を確認します。銀行や金融機関から発行される「残高証明書」や「年末残高証明書」を用意しましょう。残高がわからない場合は、銀行に問い合わせて証明書を発行してもらうこともできます。
査定価格が出たら、ローン残債と照らし合わせます。査定額がローン残債を上回っていれば、売却後に残債を完済し、余剰金を次の物件購入に充てることができます。しかし、査定額がローン残債より低い場合は、別の対策を考える必要があります。
万が一、査定額がローン残債を下回る場合は、住み替えローンの利用や任意売却といった選択肢を検討する必要があります。住み替えローンは、次の物件の購入に伴う新しいローンに、残っているローンを統合して借り入れる方法です。また、任意売却は、債権者（金融機関）と交渉して、残債がある状態でも物件を売却できる方法です。
査定を依頼してから、不動産会社が訪問して査定を行うまでに1週間程度の時間があります。まだ住宅ローンの残高を確認していない方は、査定を依頼した後に、銀行に問い合わせて残高を確認しておくと良いでしょう。正確な数字を把握することで、売却価格の設定や売却計画がスムーズに進みます。
渋谷と言えば日本でも有数の繁華街として誰もが知っているエリアですが、それだけではなく今回の渋谷駅を基点とした周囲1kmの観測範囲内には、
松濤などの高級住宅地、南平台町にはアラブ首長国連邦やマレーシアの大使館などもあり、繁華街だけではない側面も持っています。
渋谷駅周辺はもちろん商業地域となりますが、それ以外は住居地域が広がっています。
マンション経営対象となるマンションなどもエリアのほぼ全ての場所にまんべんなく建設されていて、目的によって場所の選択肢も多くなっています。
変化の激しい東京において、その中でも特に急速に変貌する街である渋谷。
現在、渋谷駅街区土地区画整理事業の名の元に、2026年までかけて駅設備や駅周辺の再整備が行われています。
その中には新たな駅ビルの建設や駅前広場、歩行者導線の改良。駐車場、駐輪場の整備なども含まれており、今後もさらに新たな変化を続けていきそうです。
渋谷エリアの2015年の地価公示額は3,999千円/㎡となっています。4,000千円/㎡にはわずかに届きませんでしたが、2010年の水準に近づきつつあります。
ここ数年の流れで見ると、他の特区エリアとほぼ同様に2013年を底に2014年から上昇の傾向にあります。
また他の特区エリアと比較すると、丸の内、新宿、虎ノ門に続き4番目に高い額となっています。
エリア内の中で極端に高い地域、反対に極端に低い地域はありません。どの地域も押しなべてほぼ同じ額となっています。
しいて言えば青山、表参道方面が若干高く、鶯谷町、鉢山町周辺はエリアの中では安めです。
用途地域で見ると、おおまかではありますが渋谷駅周辺が商業地域。青山、表参道周辺は第一種中高層住宅専用地域と第二種中高層住宅専用地域。
鶯谷町、南平台町周辺は第二種中高層住宅専用地域と第二種低層住宅専用地域となっています。
渋谷エリアの周辺環境を見てみます。まずは銀行、警察、病院等です。
銀行は、渋谷駅周辺だけでも信用金庫なども含めれば30以上もあります。観測範囲内でみればさらにその数は多くなります。
警察、交番の数も多く、渋谷警察署の交番が駅周辺に7つあります。日本有数の繁華街であるだけに事件の数も多く、
このエリアに住む人にとって交番の数が多いことは安心感につながるでしょう。
銀行、警察と同様に病院の数も多く、駅周辺が中心となりますが、観測範囲内のどこへ行っても多くの病院があります。
銀行、警察、病院などの施設に関していえば、渋谷エリアのどこであっても、マンション経営をする上でマイナスになる場所はほぼないと言っても差し支えないでしょう。
渋谷駅は2014年の統計によりますと、1日平均の乗車人員では371,789人です。
これは全国のJRの駅の中で第6位。東京の特区エリアの中では新宿、池袋、東京に次いで第4位の数字です。
ただ2012年までは東京よりも順位が上になっています。ここ数年で若干、乗車人員の数は減少傾向にあります。
渋谷駅に乗り入れをしている路線はJRが山手線、埼京線、湘南新宿ライン、成田エクスプレスの4つ。
私鉄は東急東横線、京王井の頭線の2つ。そして地下鉄は半蔵門線、副都心線、銀座線の3つがあります。
山手線内であることから、交通の便が良いことはもちろんですが、2001年に湘南新宿ラインが運行を開始してからは
高崎線、宇都宮線への連絡が容易になり、さらに便利になっています。
バスは都営バスのほか、京王、京浜急行、小田急、東急のバスが走っています。
また、渋谷区のコミュニティバスもあり、エリア内ではバスでの移動にも支障もなく、どの地域であっても不便はありません。
道路で見ると、高速は首都高3号渋谷線が走っています。ただこれは他の特区エリアでも言えることですが、
都内は昼夜問わず渋滞も多いため、自動車での移動は電車に比べれば不便な面もあることは確かです。
もちろん、電車やバスなどが充実していますので、それによって不動産の価値が下がるといったことはありません。
続いてショッピング環境を見てみます。渋谷駅前にある東急東横店をはじめ、
西武百貨店、PARCO、マルイ、109などの他、マークシティ、ヒカリエなどの複合施設も揃っています。また美術館や映画館などもあり、常に多くの人で賑わっています。
渋谷エリアの周辺環境、最後は大学、専門学校などの教育機関です。
観測範囲内には國學院大學、青山大学、実践女子大学、青山学院女子短期大学、日本経済大学などがあります。
また観測範囲を少し越えたところには、東京大学駒場キャンパスや東海大学代々木キャンパスもあります。
専門学校も理容美容、デザイン、芸術、音楽、医療、看護などさまざまな分野の専門学校があります。
後述しますが、この渋谷エリアは年齢別人口分布で見ると、15歳から24歳の女性の割合が比較的多く、
実践女子大学や青山学院女子短期大学など女子大もあることから、女子学生向けマンションの需要が高いと予測できます。
年齢別では突出した年代はなし。男女比では女性が若干多め
年齢別人口統計で、渋谷エリアに多く住む人物像を見ていきます。サンプルは、渋谷区渋谷二丁目に住む524人です。
一番多く住んでいる年齢層、性別は75歳以上の女性です。それ以外では35歳～39歳の男女が多くなっています。続いて30歳～34歳、40歳～44歳の男性、45歳から49歳の女性となっています。
男女ともに15歳以下と50代が少ないようですが、サンプル数が少ないこともあってかそれ以外に大きく突出した年代はありません。
また男女比で見ると、若干ではありますが女性の方が多いようです。
渋谷エリアでマンション経営をする際に狙うべき物件は女学生向けか男性単身者のセカンドハウス
前項でも少し触れましたが、15歳から24歳の女性が男性に比べ多いため、
このエリアで学生向けマンションに投資を考えている場合は、男性よりも女性を強く意識した方が成功の確率は上がるでしょう。
比較的女性が多いとしましたが、決して男性向けマンションの需要がない訳ではありません。
男性の年齢別人口統計を見ると、30歳～50歳がボリュームゾーンとなっています。この年代の単身者向け、
もしくは企業向けに社員の寮やセカンドハウスとしてのワンルームマンションなどの需要は高いと予測できます。
また地域的に、ベンチャー企業や少人数のIT系企業向けの事務所物件需要も少なくありません。
学生向けや大きな企業のセカンドハウスなどに比べると空き室リスクは高くなりますが、
このエリアでマンション経営を考えるのであれば、住居用だけでなく事務所物件への投資も視野に入れるべきでしょう。
今後、渋谷駅周辺も再整備が行われ、新たな駅ビルなどができれば今以上に価値が高まる可能性があるため、
今が不動産投資のチャンスだと言えます。予算や物件の都合があえば、この機会に検討されてみてはいかがでしょう。
六本木と虎ノ門。どちらも港区に位置するエリアですが、その数字や特徴には大きな差があります。
例えば用途地域で見ますと、六本木エリアの多くは住居地域となっていますが、虎ノ門エリアの多くは商業地域です。
六本木は日本でも有数の繁華街といったイメージがみなさんの中にあるかもしれません。
もちろん、それは間違いではありませんが、実際にはこのエリアは住宅の専用地域も多く、全体的に偏りはなく、ほぼまんべんなく住居用マンションが建設されています。
これに対して虎ノ門エリアは、その中に山手線新橋駅や有楽町駅も含まれることから、オフィス街やショッピング街が中心となっています。
虎ノ門駅周辺もほぼ商業地域となっています。またこのエリアの上半分は皇居や外務省、厚生労働省などの省庁で占められていて、住居用マンションのほとんどは下半分に集中しています。
まずは地価公示額の過去10年の推移を見てみます。他の特区エリア同様に六本木、虎ノ門どちらも上昇傾向にあります。
特に虎ノ門の伸び率が高く、2013年から2014年が4.8%。2014年から2015年が8%となっています。
どちらも2013年から2015年にかけ2年連続で上昇を続けています。価格は六本木が2,208千円/㎡。虎ノ門が6,018千円/㎡です。
他の特区エリアとの比較ですが、六本木は池袋に次いで低い数字で全体では7番目。虎ノ門は丸の内、新宿に次いで3番目となっています。
冒頭でも触れましたが、六本木は住居専用地域も多い上、
地価公示額も特区エリアの中では低い額となっているため、マンション経営初心者の方であっても比較的、挑戦しやすいエリアだといえます。
逆に虎ノ門の地価公示額は特区エリアの中でもかなり高い額ですので、よほど資金に余裕のある方でなければ、あまりおすすめはできないエリアです。
警察署は赤坂警察署と麻布警察署があり、それぞれの交番もエリア内に多く設置されています。
麻布周辺は古くからの住宅も多いですが、六本木駅周辺は繁華街のため、週末の夜など一部治安が悪い場所もあるため、特に住居用マンションに投資する場合は注意が必要です。
病院ですが、大江戸線と首都高3号渋谷線に沿って多く点在しています。総合病院もエリア内にバランスよく設置されていて、これに関してはどこの物件であっても大きな差は生まれません。
警察署は愛宕警察署があり、他交番も複数あります。六本木に比べると交番の数は少ないですが、エリア内には警視庁もあり、皇居も近いこともあって周辺の警備はかなりしっかりしています。
病院は虎ノ門駅周辺に複数ある他、二丁目には大型の総合病院もあります。二丁目周辺は住居用マンションが多く立ち並ぶ地域ですので、こういった総合病院があると価値も高まります。
六本木駅は地下鉄日比谷線と大江戸線が乗り入れた駅です。他、南北線、千代田線などの駅もあります。
六本木エリア内にJRの駅はありませんので、都区外へ出ていくには、地下鉄かバスを乗り継いでいく必要があります。
それほどいないとは思いますが、このエリア内に住んで千葉、埼玉などの他県で働くという方にとっては多少、交通は不便になります。
バスは都営バスが渋谷、新宿、品川の3路線走っています。また港区のコミュニティバスもあり近隣の移動に不便はありません。高速道路は首都高速の都心環状線と3号渋谷線があります。
このエリアには、東京ミッドタウンと六本木ヒルズという2つの大きな商業施設があります。
どちらもショッピング、グルメなどの店舗を有していて、平日でも多くの人で賑わっています。
また麻布周辺には、麻布十番など古くからの商店街も残っていて、同じエリア内ながらも全く違ったショッピング環境が整っています。
虎ノ門駅は銀座線です。他このエリア内には日比谷線、三田線、千代田線、丸の内線、南北線と6つの地下鉄路線が走っています。
JRは山手線の新橋、有楽町駅があり、電車でのアクセスは非常に便利です。
バスは都営バスと東急バスがあります。また六本木エリアと同様に港区のコミュニティバスもあります。高速道路は東京高速道路と3号渋谷線の2本が走っています。
銀座阪急、日比谷シャンテ、数寄屋橋ショッピングセンターなどのほか、
帝国ホテルプラザなどのショッピングセンターがあります。また、虎ノ門ヒルズなどもありショッピング環境は充実しています。
六本木エリアの観測範囲内に大学はありません。観測範囲を少し広げると慶應義塾大学、
日本赤十字看護大学、青山学院大学、國學院大學などがあります。専門学校は六本木ヒルズの中に一つだけあります。
神谷町駅付近に桐蔭横浜大学法科大学院東京キャンパスがあります。また愛宕一丁目にK.I.T虎ノ門大学院という一年制社会人大学院があります。主だった専門学校はありません。
虎ノ門エリアも六本木エリア同様、10代後半から20代前半の世代の割合はかなり低いため、やはり学生向けマンションなどの需要はかなり低いでしょう。
最後に年齢別人口分布を見てみます。どちらも最大のボリュームゾーンは75歳以上の女性ですが、それ以外ではそれぞれのエリアによって違いが出ています。
六本木エリアの年齢別人口分布では、75歳以上の女性の次に多いゾーンは30代の男女です。
続いて40代、60代、50代の男女となっています。若い世代では20代後半の男性が比較的多いようです。全体的には30代以上の大人が多く住んでいるといった印象です。
虎ノ門エリアの年齢別人口分布では、75歳以上の女性の次に多いゾーンは20代後半の女性、30代前半の男性となっています。
ただサンプル数が268人とかなり少ないため、参考程度に考えておいた方が良いでしょう。
全体的に見て六本木、虎ノ門、どちらのエリアも学生向けのマンションの需要はほとんどないようです。
それよりも、30代以上のビジネスマン向けマンションの方が需要は高いと予測できます。
東京特区エリア別参考にすべき情報、第3回は品川エリアです。品川駅を基点として周囲1km内でマンション経営をする際に参考になる数字、情報をご紹介します。
品川駅の2014年度の1日平均乗車人員は342,475人です。これは全国で6番目の多さになります。駅周辺は西側に高輪口、東側に港南口があり、出口によって全く違った顔を持っています。
高輪口は目の前の品川プリンスホテルを筆頭にいくつかの大きなシティホテルがあり、その先には住居専用地域が広がっています。
品川駅周辺というと、ホテルやオフィスビルが立ち並んでいるといったイメージもありますが、
今回の観測範囲である品川駅周囲1kmで見ると、実はその3分の1強が住居地域となっていて、そのほとんどがこの高輪口に集中しています。
反対口である港南口は、商業地域と準工業地域がほとんどを占め、旧海岸通りを挟んで準住居地域となっています。
港南口は昭和の頃は工場や倉庫が軒を連ね、それ以外は空き地が大部分を占めるという状態でした。
平成に入り再開発が行われるようになり、現在では、準住居地域には多くの高層マンションが立ち並ぶ地域へと変貌を遂げています。
2008年には2,435千円/㎡でしたが、その後下降を続け、2012年には1,835千円/㎡まで下落しました。
しかし2013年からは一転して上昇を始め、3年連続で右肩上がりにアップを続け、2008年の地価公示額に近づいています。
観測範囲内で、地価公示額が極端に高い場所や低い場所はありません。駅周辺から離れていくに従って、
地価公示額が下がっていくということもなく、おしなべて近い金額となっているようです。
銀行や郵便局などの金融機関、警察、病院等の数は他の特区地域に比べて若干少なめです。
特に警察、交番、大きな病院等は品川駅から徒歩で約10分以上かかる場所にしかありません。
銀行に関しては、基本的にはコンビニでも間に会いますが、
個人向けのマンションであれば銀行の数が少ないことがそのままマンションの価値を下げるということはありません。
ただ事務所などビジネス向けのマンションとなると、やはり銀行が近くにある方が価値は高まりますし、できるだけ駅の近くの物件の方が良いということになります。
また病院に関しては、観測範囲の1kmを越えた付近には複数存在します。場所的には住居専用地域にも重なりますので、これも大きな問題はないと考えます。
続いて品川エリアの交通環境、ショッピング環境を見ていきます。品川駅自体は山手線内の駅ですから、
基本的に交通の便は良く、関東近県の主要な場所への移動にそれほど多くの乗り換えを必要としません。
特に横須賀線、京急などがあることで、神奈川方面へのアクセスは非常に便利です。
品川駅に停車する電車は山手線、京浜東北線、東海道線、上野東京ライン、常磐線、横須賀線、総武線。そして新幹線があります。
また私鉄は京急が走っていて、地下鉄は浅草線と南北線、三田線があります。
バスは品川駅発着として横浜京急バス、東京空港交通、JR東海バス、JRバス関東、JRバス東北など近距離から長距離まで対応しています。
また観測範囲を若干超えた付近には、首都高1号羽田線があります。飛行機や新幹線も含め、遠距離への移動という点でも、品川エリアの交通環境は充実していると言えます。
ショッピング環境は品川駅に併設されているアトレ品川の他、駅周辺ではウィング高輪ウエスト、京急ストアなどがあります。
他にもホテル内のショッピングエリアや住居地域周辺には、大小いくつかのスーパーがあります。また観測範囲を少し離れてしまいますが、
港南口方面には天王洲アイルもあり、週末は家族連れなどで賑わっています。
品川エリアの周辺環境、最後は大学、専門学校などの教育機関です。品川エリア観測範囲内にある大学は、清泉女子大学の他、
東京海洋大学品川キャンパス、東海大学高輪キャンパス、明治学院大学白金キャンパスがあります。
専門学校は観測範囲内にはありませんが、その範囲を少し越えた付近には、美容、保育、医療、自動車整備など各種専門学校があり、多くの生徒が通っています。
品川エリアは高輪口と港南口でそれぞれ特徴的な顔を持っています。住居地域を多く持つ高輪口ですが、
こちらには古くからの寺院やミャンマー、セルビア、モーリタニア・イスラムなど大使館も多く、大型シティホテルや高層マンション群が立ち並ぶ中、閑静な雰囲気も色濃く残っています。
最後に品川エリアの人口統計から、どの世代が一番多く住んでいるのかを見ていきます。まず人口分布ですが、
港南口では芝浦中央公園。高輪口では大使館が密集している北品川5丁目付近は300人～500人。
そして同じ高輪口の清泉女子大学周辺、東京マリオットホテル周辺が1,000人～2,000人となっています。
この地域を除けばそれ以外は、2,000人以上の住民が住んでいます。
次に年齢別の人口統計ですが、男女どちらも40歳～44歳が一番のボリュームゾーンとなっています。次いで35歳～39歳、45歳～49歳の男女が続いています。
女性は20代と50代にそれほど大きな差はありませんが、男性は50代に比べ20代がかなり少ないという結果が出ています。
これは2000年代以降の品川駅周辺の再開発により、大きな企業の本社が移転してくるなどした影響も大きいようです。
トータルでは、女性が若干多いようですが、ほぼ同じと見ても問題はありません。
品川エリアは、再開発により、高層マンションやオフィスビルが乱立したことで、それ以前とは大きく変貌を遂げています。
今回の数字から見た品川エリアの傾向は、学生向けであれば女性をターゲットにした物件がおすすめです。
男性が通う大学がないわけではありませんが、年齢別人口統計を見る限り、20代の男性は20代の女性に比べ極端に少ないため、
この周辺の大学に通う男性は別の地域に住んでいることが予測できます。
男性であれば、学生向けではなく、40代～50代の単身者向けマンションが狙い目となります。
この地域に本社移転をする企業はまだ増えていく傾向があるため、今のうちに投資しておけば安定した家賃収入が見込めます。
池袋駅を基点とした周囲1kmの用途地域を見てみますと、確かに駅周辺は商業地域となっていますが、全体的には半分近くが住居地域となっています。
実際、駅から少し離れただけでも古くからの商店街や住宅街といった景観がそこかしこに見受けられます。
山手線内ということで、交通の便が良いことは間違いありませんが、百貨店、商店街、大学、病院などもバランス良く揃っており、
商業用、住居用のどちらの不動産投資にも適した地域といえます。もちろん東京の中でも有数の繁華街でもあるため、地価も決して安くはありませんが、
それでも他の特区エリアに比べれば、比較的手が出しやすいのではないでしょうか。
国土交通省が毎年発表している地価公示の池袋エリアの平均価格を見ていきます。2008年に2,182千円/㎡と200万円越えをしましたが、
その後は180万円から190万円台の間を推移しています。若干、上昇気味ではありますが、2009年からはほぼ横ばい状態といっても良いでしょう。
調査対象範囲である、池袋駅を基点とした周囲1kmでの価格分布を見ると、南池袋、雑司ヶ谷付近と西池袋、立教大学、
メトロポリタンホテルの近辺が池袋駅周辺と比べ若干、安くなっていますが、極端に高いところ、安いところはありません。
池袋駅周辺は商業地域、そしてそれを取り囲むように住居地域が広がっています。また住居地域も1種類ではありません。
駅周辺の商業地域の周りが第一種住居地域。そして、さらにそれを囲むように第一種中高層住宅専用地域となっています。
これらの地域によって、建物を建てる際の建ぺい率や容積率が変わってきます。またそれぞれの住環境を守るために、店舗や事務所などの建設条件が設定されています。
例えば第一種住居地域には、ラブホテルを除くホテルや旅館の建設が認められていますが、
第一種中高層住宅専用地域にはホテル、旅館の建設は認められていません。また第一種中高層住宅専用地域には事務所の建設も認められていませんので、
マンション経営を行う場合は、こういった規制、制限も十分に考慮に入れる必要があります。
池袋エリアの周辺環境を見ていきます。まずは官公庁、銀行、警察、病院などの分布です。
駅から歩いて6分ほどの場所に豊島区役所があります。また1km圏内には法務局の出張所もあります。
例えば、同じ豊島区内で転居先を探している企業や個人にとっては、書類の入手、提出が歩いていける距離で行えるというメリットがあります。
警察は、西池袋に池袋警察署があります。また駅の東口、西口どちらにも交番があります。また病院も駅を中心に多く分布しています。
サンシャイン60の中にも複数の病院があり、万が一の際にも安心して生活ができます。
池袋エリアは交通の便は大変によく、JR、私鉄、地下鉄、バスなど多くの交通手段が揃っています。
電車は山手線、京浜東北線、埼京線、湘南新宿ライン、東北本線、宇都宮線、高崎線などのJRの他、西武線、東武線などの私鉄も乗り入れています。
地下鉄は丸の内線、有楽町線、副都心線があります。
もともと池袋は埼京線、京浜東北線や西武、東武鉄道など埼玉方面への便が便利でした。
しかし近年、地下鉄と私鉄の相互乗り入れにより、埼玉から横浜方面へも直通で行けるようになり、より機動性がよくなっています。
ショッピング環境は池袋駅に隣接して西武、東武、パルコなどが揃っています。他にもサンシャインなどの商業施設も充実しています。
それに合わせ多くの飲食店も軒を連ねていますが、渋谷、新宿に比べ人が引くのが早く、真夜中になっても多くの人で賑わうといった感じではありません。
また一歩、商業地域を出ると昔ながらの商店街も多く見受けられます。それだけで見ると、ファミリー向けのマンションの需要もありそうだと思われるかもしれません。
しかしこの地域には古くからの戸建が中心な上、後述しますが、年齢別人口分布において40代から50代の男女。
そして20代以下の男女の割合がとても少ないということもあり、新たにファミリー向けのマンションに投資することはあまり得策ではありません。
池袋エリアの周辺環境、最後は教育関連施設、大学や専門学校の分布です。このエリアは大学も多く、
立教大学、帝京平成大学、東京福祉大学、淑徳大学などがあります。また専門学校もビジネス、IT、美術、調理、栄養、外国語、医学技術など、さまざまな技術を学べる学校が揃っています。
少子化の影響で、特に地方では大学、専門学校の移転、閉校が多くなっています。しかし都心には地方から人が集まってくることもあり、
池袋でも2008年に帝京平成大学がキャンパスを新設するなど、逆に学校が増えているという現象が起こっています。そしてそれに合わせ、学生向けのワンルームマンションも人気を集めています。
丸の内というと、東京の玄関口であると同時に、オフィスビルが立ち並ぶ日本でも有数のオフィス街というイメージがあると思います。
実際、周辺2kmの用途地域は、皇居周辺を除けばほぼ商業地域となっています。
そのため、もしこの地域で物件を購入するのであれば、商業用の物件。つまり店舗や事務所として貸し出しできる物件が主となります。
もちろん、住居用の物件もまったく無いわけではありませんが、
一般的にオフィス街周辺は住居として利用するには不便な面も多く、商業用に比べると若干、需要は低くなります。
ただし、上手く場所を選べば、オフィス街で働くビジネスマンのセカンドハウスとして
必要最低限の家具や調度品を揃えたワンルームマンションの需要は少なくありません。
地価公示とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が適正な地価の形成に寄与するために、
毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもので、現時点で最新のものは2015年のものになります。
調査対象範囲は、東京駅丸の内口を基点とした周囲2km。標準サンプル数、70ポイントでの計測になります。
これによると2015年、丸の内の地価公示は7,503千円/㎡。2014年からの変動率は8.6%となっています。
つまり現在、丸の内の地価は、1平方メートル辺り750万3000円ということになります。
東京、大阪、名古屋の日本三大都市圏の平均では、商業地域は2014年からも上昇を継続しています。
丸の内もその例に漏れず、2006年以降の平均価格の推移を見ても、2008年に一度ピークを迎え一旦は減少しますが、
2009年からまた上昇傾向になり、その後は右肩上がりに上昇を続けています。
マンション経営をする上で、投資する物件の周辺に何があるかも重要な情報の一つです。それは住居用の物件であっても、商業用の物件であっても同様です。
銀行や郵便局、学校、病院、商店街、百貨店など生活する上で、必要なものがどの程度の近さにどのぐらいあるのかによって、物件の価値も大きく変わってきます。
では、丸の内の周辺施設を見て行きます。範囲は、地価公示と同様に東京駅丸の内口を基点とした周囲2kmです。
東京の中心にあるだけあって、銀行、郵便局の数は他の地域に比べても圧倒的に多くなっています。
店舗や事務所で働くにあたって周辺に銀行、郵便局が多いということは当然、プラス材料となります。
官公庁、警察はそれほど多くはありません。官公庁が少ないというのは、住居用であっても商業用であっても、
決してプラス材料にはなりませんが、基本的にはそれほど頻繁に利用する場所ではないため、物件価値にそれほど大きな影響はありません。
警察、交番の数が少ないということも、やはりプラス材料ではありませんが、この範囲の中には皇居があることもあり、
治安が悪いということはありませんので、これもそれほど心配することはないでしょう。
病院は丸の内周辺にはほとんどありませんが、周囲2kmの円の線上付近には複数点在しています。商業用の物件であれば、それほど大きな影響はないでしょう。
しかし住宅用の物件に投資する場合には、病院の近さも家賃に影響する場合もありますので、場所の選択には注意が必要です。
次に丸の内周辺の交通環境と、ショッピング環境を見ていきます。まず交通環境ですが、日本一プラットホームの多い東京駅を中心に交通網は大変、充実しています。
東北、上越、北陸、山形、秋田、東海道新幹線。山手線、上野東京ライン、京浜東北線、東海道線、
横須賀線、総武快速線、京葉線、武蔵野線、宇都宮線、高崎線、常磐線など路線は関東一円に伸びており、どこからでも通勤・通学が可能です。
また地下鉄も丸の内線、三田線、東西線、半蔵門線、銀座線、千代田線、浅草線、日比谷線と揃っており、どこに行くにも困ることはありません。
さらに電車だけではなく、バスも多くの会社が運行しており、移動に関しては最高の環境であるといえるでしょう。
続いて丸の内周辺のショッピング環境を見てみます。一番近いショッピング施設は東京駅八重洲中央口にある大丸です。
また百貨店は、同じ八重洲中央口から歩いて8分程の場所に高島屋もあります。
商業施設としてはコレド日本橋、丸ビル、新丸ビルなどが揃っています。他にも無印良品や大型書店もあり、ショッピング環境も充実しています。
さらに飲食関連も、上述した百貨店や商業施設内にあるレストランはもちろん、周辺には和洋中さまざまな飲食店が軒を連ねており、ビジネスマンの昼食や単身者の食事にも十分に対応できます。
しかし、いわゆる商店街といった場所は多くありません。住居用の物件に投資するには、病院の際にも言及したように場所の選択を上手く行わないと、家賃マイナスの原因となる可能性もあります。
ただしビジネスマンのセカンドハウスとしての利用であれば、日中よりも夜だけの利用が多いため、
商店街よりもコンビニが近くにあるかどうかの方が重視される傾向があります。そのため、あまり商店街にこだわる必要はありません。
周辺情報の最後は大学、専門学校などの教育機関です。結論からいえば、丸の内周辺に大学、専門学校はほとんどありません。
ただビジネスマンのセカンドハウスと違い、学生の一人暮らしの場合は、必ずしも徒歩圏内でなくとも交通網さえ発達していれば通学が可能であるため、
丸の内ほどの都心であれば、周辺に学校がないことはそれほどマイナス材料にはなりません。
むしろ問題となるのは家賃です。丸の内は、地方から出てきた学生が単身で住むのに適した家賃相場であるとはいえません。
一般的には、家賃の安い場所に住むことが多いため、丸の内周辺で学生向けの物件に投資することは難しいでしょう。
最後に年齢別の人口統計を見てみます。2010年の国勢調査の結果によると、丸の内一丁目の年齢別人口統計は不明となっています。
この地域は商業地域のため、昼人口と夜人口に大きな差がある点。そして現時点で、この地域に住民として住んでいる人口が27人しかいないこともあり、統計としての結果が出ていないようです。
以上が丸の内周辺でマンション経営をする上で、参考にできる情報となります。基本的には、冒頭で言及したように商業用の物件に投資することに適した地域といえます。
またビジネスマンのセカンドハウスとして、企業に対してマンション1室ではなく1棟丸ごと購入し賃貸として運営するのも需要はありそうです。
東京駅周辺に勤めるサラリーマンは、東京駅周辺より日本橋エリアを選ぶ傾向があります。
丸の内のサラリーマンターゲットのマンション経営を選択する場合、日本橋エリアにワンルームマンションを購入する方がベターといえます。
