訳あり物件とは、一般的な不動産と比べて何らかの問題や欠陥を抱えている物件のことを指し、主に以下の3つに分類されます。
心理的瑕疵物件（事件や事故の問題がある）
心理的瑕疵物件とは、自殺や殺人、事故死などが起きた物件で、これらの事実が入居者や購入者に心理的な不快感や忌避感を与える可能性があるものを指します。
具体的には、物件内で起きた自然死や病死、孤独死、自殺、他殺、事故死などが該当します。
また、近年では、暴力団員の居住や、違法薬物の製造など、犯罪に関連する事案も心理的瑕疵に含まれることがあります。
法律上、これらの事実に関する告知義務は明確には定められていませんが、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の一環として、取引の判断に重要な影響を及ぼす事項として、道義的に開示すべき情報とされています。
ただし、時間の経過とともに心理的瑕疵の程度は薄れていくとされ、一般的には事案発生から3年程度で告知義務が消滅すると考えられていますが、事案の重大性や地域性によってはより長期間の告知が必要とされる場合もあります。
環境的瑕疵物件（周辺環境に問題がある）
環境的瑕疵物件とは、物件自体には問題がなくても、周辺環境に居住者の生活に影響を与える何らかの問題がある不動産を指します。
具体的には、日当たりが極端に悪い、交通量の多い道路からの騒音がひどい、近隣工場からの悪臭がする、頻繁に水はけが悪くなるなどの問題が挙げられます。
また、嫌悪施設（ラブホテルや風俗店など）が近隣にある場合や、電波障害で通信環境が悪い、土壌汚染の可能性がある地域など、広義の環境問題も含まれます。
これらの問題は、居住者の日常生活の快適性や健康に直接的な影響を与える可能性があるため、物件の資産価値を大きく下げる要因となります。
そのため、環境的瑕疵物件は売却時に大きな障害となることが多く、売却までに長期間を要したり、大幅な値引きを余儀なくされたりすることがあります。
不動産取引において、これらの環境的要因は重要事項説明の対象となる場合が多いため、売主や不動産業者は適切な情報開示を行う必要があります。
法的瑕疵物件（法的に問題がある）
法的瑕疵物件とは、建築基準法違反や違法建築、所有権に問題があるなど、法律上の問題を抱えている不動産を指します。
具体的には、建ぺい率や容積率の超過、接道義務違反、用途地域規制違反などの建築基準法に関する問題や、無許可増築、違法な用途変更などの違法建築が挙げられます。
また、所有権に関する問題としては、相続トラブルによる権利関係の不明確さ、抵当権や差押えなどの担保権の設定、境界争いなどがあります。
さらに、賃貸借契約に関するトラブルや、マンション売却の場合は管理規約違反なども法的瑕疵に含まれることがあります。
これらの問題は、物件の適法性や権利関係に直接関わるため、解決までに多大な時間とコスト、専門家の介入が必要となることが多く、売却を著しく困難にする要因となります。
また、買主にとっても将来的な紛争リスクや追加コストの可能性があるため、取引時には十分な調査と情報開示が求められます。
法的瑕疵物件の売買には、弁護士や司法書士などの専門家のサポートが不可欠であり、問題解決後の再建築や権利関係の整理などを含めた総合的な対策が必要となる場合もあります。
訳あり物件は「買取」と「仲介売却」どっちがいい？
訳あり物件の売却方法には、主に「買取」と「仲介売却」の2つの選択肢がありますが、多くの場合は「買取」がおすすめです。
ここからは「買取」がおすすめな理由と、それぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。
訳あり物件は「買取」がおすすめ
訳あり物件は一般的な不動産よりも売却が困難なため、多くの場合、買取を選択することが最適な解決策となります。
買取業者は訳あり物件の特性や市場動向を熟知いることから、適切な価格設定と迅速な対応が可能であり、これによって確実かつスピーディーな売却が実現できます。
特に心理的瑕疵や法的問題を抱える物件の場合、一般の買主を見つけることは非常に困難ですが、買取業者はこれらの問題を十分に理解した上で取引を行うため、売主の大きな負担軽減につながります。
環境的瑕疵がある場合でも、買取業者は長期的な視点で物件の価値を判断できるため、比較的公平な評価を得られる可能性が高まります。
さらに、買取は仲介売却と比較して手続きが簡素化されているため、売却にかかる時間とストレスを大幅に削減できるメリットがあります。
このように、買取は訳あり物件特有の課題に対して効果的な解決策を提供します。
売却の確実性、迅速性、手続きの簡便さ、そして専門的な対応など、多くの利点を兼ね備えているのです。
複雑な問題を抱える物件でも、買取を通じてスムーズな売却プロセスを実現できる可能性が高く、所有者の負担を大きく軽減することができるのです。
訳あり物件を「買取」してもらうメリット
通常の不動産仲介売却と比べ、買取には様々なメリットがあり、特に複雑な問題を抱える物件の売却を円滑に進めることができます。
以下に、買取の主なメリットをご紹介します。
手間と時間をかけずに現金化できる
手間と時間をかけずに現金化できることは、訳あり物件の買取における最大のメリットの一つです。
通常の不動産売却では、物件の広告掲載から始まり、内覧対応、購入希望者との価格交渉など、多くの手順と時間を要します。
特に訳あり物件の場合、これらのプロセスがさらに長期化する傾向にあり、売主にとって大きな負担となります。
一方、買取の場合は、このような複雑なプロセスを回避できます。
専門の査定員が物件を評価し、速やかに買取価格を提示、その後、売主がこの条件に合意すれば、直ちに契約締結へと進むことができるのです。
多くの買取業者は、申し込みから最短で1週間程度での資金化を実現しており、急な資金需要にも柔軟に対応可能です。
さらに、買取では物件を現状のままで引き取ってもらえるため、売主はリフォームや修繕、清掃などの手間や費用を省くことができます。
これは、特に訳あり物件の所有者にとって大きな負担軽減となります。
このように、買取は売主にとって手間と時間の大幅な節約になるだけでなく、早期の資金調達を可能にする効果的な方法です。
複雑な問題を抱える訳あり物件でも、買取を利用することで、スムーズかつ迅速な売却プロセスを実現し、所有者の様々なニーズに応えることができるのです。
周囲に知られずに売却できる
買取の大きなメリットの一つは、買主が業者1社のみであるため、近隣住民や知人に売却の事実を知られにくくなることです。
通常の不動産売却では、「売却中」の看板設置や、複数の潜在的購入者による内覧などが行われるため、物件の売却が周囲に知れ渡りやすくなります。
特に訳あり物件の場合、その理由によっては所有者が風評被害を恐れたり、プライバシーを守りたいと考えたりすることがあります。
買取では、こうした公になりやすい販売活動が不要となり、極めて秘匿性の高い取引が可能になります。
例えば、心理的瑕疵物件の場合、その事実を近隣に知られたくない場合や、経済的な理由で急ぎ売却する必要がある場合など、個人的な事情を周囲に悟られたくない状況で特に有効です。
また、法的問題を抱える物件の場合も、問題解決までのプロセスを公にせずに進められるメリットがあります。
このように、買取は売主のプライバシーを守りつつ、スムーズな売却を実現する手段としても、多くの所有者から選ばれています。
仲介手数料がかからない
買取の経済的メリットの一つは、仲介業者を介さないため、仲介手数料が不要となることです。
通常の不動産売却では、売主は宅地建物取引業法に基づき、取引価格の3%＋6万円（消費税別）を上限とする仲介手数料を支払う必要があります。
例えば、3,000万円の物件を売却する場合、最大で96万円（消費税別）の仲介手数料が発生します。
これに対し、買取の場合は買取業者が直接購入するため、この仲介手数料が完全に不要となります。
特に訳あり物件の場合、売却価格が一般の物件より低くなる傾向にあるため、仲介手数料の節約は売主にとって大きな意味を持ちます。
また、仲介売却では、買主側の仲介業者への手数料も考慮して価格交渉が行われることがありますが、買取ではそうした複雑な要素も排除されます。
さらに、仲介手数料以外にも、広告料や重要事項説明書作成料なども不要となるため、売却に関わる諸経費を大幅に削減できます。
リフォームやクリーニングが不要
物件を現状のままで買い取ってもらえるため、リフォームやクリーニングなどの追加費用が不要となることも、買取のメリットの一つです。
通常の不動産売却では、物件の価値を高め、早期売却を実現するために、壁紙の張り替えや水回りの修繕、古くなった設備の交換など、様々なリフォーム工事を行うことがあります。
また、内覧に備えて専門業者によるハウスクリーニングを依頼するケースも多く見られます。
これらの費用は数十万円から数百万円に及ぶこともあり、売主にとって大きな負担となります。
特に訳あり物件の場合、その問題点を隠すためのリフォームが必要になることもあり、さらに高額な費用が発生する可能性があります。
しかし、買取ではこれらの作業が一切不要です。
買取業者は物件の潜在的な価値を見極める専門知識を持っているため、現状のままで適切な評価を行います。
例えば、老朽化した物件や、日常生活で生じた通常の汚れや傷がある場合でも、そのままの状態で買い取りが可能です。
このため、売主は時間と労力、そして多額の費用を節約することができ、よりスムーズで経済的な売却が実現できます。
さらに、リフォームによる予期せぬトラブルや工期の遅延などのリスクも回避できるため、売主にとって安心感のある選択肢となっています。
契約不適合責任を免責される
買取の重要なメリットの一つに、売主が契約不適合責任（旧称：瑕疵担保責任）を免責されることが多い点も挙げられます。
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されましたが、その本質は変わっていません。
通常の不動産取引では、売買契約後に物件に隠れた瑕疵（契約の内容に適合しない点）が見つかった場合、売主はその責任を問われる可能性があります。
これには、建物の構造上の問題や、設備の不具合、土地の土壌汚染などが含まれます。
特に訳あり物件の場合、このリスクは更に高くなりるでしょう。
しかし、買取の場合、買主が不動産の専門家である業者となるため、物件の状態を十分に理解した上で取引が行われます。
そのため、多くの買取契約では、売主の契約不適合責任が免除される特約が盛り込まれます。
これにより、売主は売却後に予期せぬトラブルや賠償請求に巻き込まれるリスクを大幅に軽減できます。
例えば、後日、建物に重大な欠陥が見つかったとしても、売主が修繕費用を負担したり、損害賠償を請求されたりする心配がありません。
この免責は、売主にとって大きな安心材料となり、特に複雑な問題を抱える訳あり物件の所有者にとっては、将来のリスクを回避する重要な選択肢となります。
ただし、売主が故意に瑕疵を隠蔽した場合などは例外となる場合があるため、取引時には正直な情報開示が重要です。
訳あり物件を「買取」してもらうデメリット
買取は多くのメリットがある一方で、いくつかの留意点も存在します。
これらのデメリットを理解することで、より適切な判断が可能になり、後悔のない売却を実現できます。
買取の特性上、避けられない側面もありますが、事前に把握しておくことで適切な対策を講じることができます。
以下に、買取の主なデメリットをご紹介します。
仲介での売却よりも買取価格が安くなる
買取取引の主なデメリットとして、仲介での売却と比較して売却価格が低くなる傾向がある点が挙げられます。
これは、買取業者が自社の利益を確保するために、市場価格よりも低い金額で買い取りを行うためです。
一般的に、買取価格は市場価値の70%〜80%程度になることが多く、物件の状態や立地によってはさらに低くなる場合もあります。
例えば、市場価値が3,000万円の物件であれば、買取価格は2,100万円〜2,400万円程度になる可能性があり、この価格差は買取業者がリスクを負担し、迅速な取引を実現するための対価と考えられます。
買取業者は、物件を購入した後にリフォームや改修を行い、適切なタイミングで再販売することで利益を得るビジネスモデルを採用しており、物件の保有期間中の固定資産税や管理費、さらには販売時の仲介手数料なども考慮して買取価格を設定します。
訳あり物件の場合、これらのコストやリスクがさらに高くなるため、買取価格が一般の物件よりも低くなる傾向が強まります。
ただし、仲介売却の場合でも、訳あり物件は市場価値が低く評価されやすいため、必ずしも買取が著しく不利というわけではありません。
売主は、この価格の低下を、迅速な売却や手続きの簡素化、将来のリスク回避などのメリットと比較考量し、自身の状況に応じて判断する必要があります。
また、複数の買取業者から見積もりを取ることで、より有利な条件を引き出せる可能性もあります。
訳あり物件を「仲介売却」するメリット
仲介売却のメリットも理解することで、自身の物件や状況に最適な売却方法を選択する際の判断材料となります。
以下に、仲介売却の主なメリットをご紹介します。
自分の希望価格で売却に出せる
仲介売却の最大のメリットは、売主が希望する価格で物件を市場に出せる点です。
売主は不動産会社のアドバイスを参考にしつつも、最終的な価格決定権を持ちます。
よって、物件への思い入れ、投資した費用、将来の市況予測など、自身で様々な要因を分析、考慮した価格設定が可能です。
また、仲介売却では市場の反応を見ながら柔軟な価格調整が可能であり、当初は高めの価格で出品し、反応を見て徐々に調整するといった戦略も取れます。
さらに、複数の購入希望者が現れれば、競争原理が働いて予想以上の高値での売却も期待できます。
ただし、訳あり物件の場合、希望価格での売却に時間がかかる可能性や、高すぎる価格設定により購入希望者が現れないリスクもあります。
そのため、不動産会社と綿密に相談しながら、適切な価格設定と柔軟な調整を行うことが重要です。
最終的に、条件が合えば市場価値以上の高値で売却できる可能性が、仲介売却の大きな魅力となっています。
特に、物件の真の価値を理解し評価してくれる理想的な買主に巡り合えれば、売主にとって非常に有利な取引となる可能性があります。
この潜在的な高値売却の機会こそが、仲介売却を選択する主要な理由の一つとなっているのです。
訳あり物件を「仲介売却」するデメリット
メリットがある一方、仲介売却にも考慮すべき重要なデメリットは存在します。
売主は、これらの課題を認識した上で、自身の状況に最適な選択をする必要があります。
以下に、仲介売却の主なデメリットをご紹介します。
売却するまで時間がかかる（確実に売却できるかわからない）
仲介売却の最大のデメリットは、売却完了までに長い時間がかかる可能性があり、さらに確実に売却できるという保証がないことです。
通常の物件でも売却までに数ヶ月かかることが一般的ですが、訳あり物件の場合はさらに長期化する傾向があります。
心理的瑕疵物件や法的問題を抱える物件では、売却までに1年以上かかるケースも珍しくありません。
この長期化の主な理由は、適切な買主を見つけることの難しさにあります。
訳あり物件の場合、その特殊性を理解し、受け入れられる買主は限られます。
例えば、事故物件や暴力団員の住居だった物件など、心理的瑕疵がある場合、多くの潜在的買主が敬遠する傾向にあります。
また、法的問題がある物件の場合、問題解決までの時間や費用を考慮できる買主を見つける必要があります。
さらに、物件の広告や価格交渉など、各プロセスにも時間を要します。
特に、訳あり物件の場合、慎重な情報開示と詳細な説明が必要となり、これらの過程がより長引く傾向にあります。
このように長期間の不確実性は、売主にとって大きなストレスとなる可能性があります。
特に、経済的な理由で急ぎ売却する必要がある場合や、遠隔地に所有する物件の管理に困っている場合など、時間的制約がある状況では大きな問題となります。
したがって、仲介売却を選択する際は、この時間的リスクを十分に考慮し、自身の状況に照らし合わせて判断する必要があります。
また、不動産会社と密に連携し、市場動向を注視しながら、適切なタイミングで価格調整を行うなど、柔軟な対応が求められます。
内覧の手間がかかる
仲介売却におけるデメリットの一つは、複数の潜在的な買主による内覧に対応する必要があり、これが売主にとって大きな手間と時間の負担となることです。
通常の物件でも内覧対応は煩わしいものですが、訳あり物件の場合、その負担はさらに増大する傾向にあります。
内覧の準備には、物件の清掃や整理整頓、必要に応じた簡易的な修繕など、様々な作業が含まれます。
特に訳あり物件の場合、物件の問題点を少しでも軽減して見せるために、より入念な準備が必要となることがあります。
例えば、日当たりが悪い物件であれば、照明を増やしたり、明るい色の装飾を施したりするなどの工夫が求められます。
また、内覧の日程調整も大きな負担となります。
潜在的な買主の都合に合わせて、平日の夜や休日に内覧の時間を設定する必要があり、売主の私生活に大きな影響を与える可能性があります。
特に、物件に居住しながら売却を進める場合、この負担は顕著です。
さらに、訳あり物件の場合、内覧時の説明にも細心の注意が必要です。
例えば、心理的瑕疵物件であれば、その事実を適切なタイミングで開示する必要があります。
また、法的問題を抱える物件であれば、問題の詳細や解決の見通しについて丁寧な説明が求められます。
これらの説明は、売主自身が行う場合もあれば、不動産会社の担当者が行う場合もありますが、いずれにしても売主の時間と労力が必要となります。
このような内覧の手間は、売主にとって精神的・肉体的な負担となるだけでなく、仕事や家庭生活にも影響を与える可能性があります。
特に、遠隔地に所有する物件の場合、内覧のたびに長距離移動が必要となり、さらなる負担増加につながります。
したがって、仲介売却を選択する際は、この内覧対応の負担を十分に考慮し、自身のライフスタイルや状況に照らし合わせて判断することが重要です。
不動産会社と協力し、効率的な内覧スケジュールの設定や、バーチャル内覧の活用など、負担を軽減する工夫を検討することも有効な対策となります。
契約不適合責任が免責されない
仲介売却、特に個人間取引の場合、売主は契約不適合責任（旧称：瑕疵担保責任）を負う可能性があり、これが大きなリスクとなります。
この責任は、売買契約の目的物である不動産が、取引の通念に照らして契約の内容に適合しない場合に生じます。
例えば、建物に雨漏りや白蟻被害があった場合、土地に土壌汚染があった場合などが該当します。
特に訳あり物件の場合、このリスクはさらに高くなります。
買主は、これらの不適合を理由に、修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、さらには契約解除までも行う可能性があります。
売主がこれらの問題を認識していなかった場合でも責任を問われる可能性があり、売却後長期間（通常は引き渡しから1年以内、場合によってはそれ以上）にわたってこのリスクが続きます。
特に重大な契約不適合の場合、売主は多額の賠償金を支払わなければならない事態に陥る可能性もあります。
このリスクを軽減するためには、事前に建物状況調査（インスペクション）を行い、適切に情報開示することが重要です。
また、売買契約書に免責事項を明記すること（売主が納得するという前提）で、ある程度のリスク軽減は可能ですが、完全に免責されるわけではありません。
クリーニングなど費用がかかる
仲介売却では、内覧や引き渡しに向けて、クリーニングやメンテナンスなどの追加費用が必要になることが多く、これが売主にとって予想外の経済的負担となる可能性があります。
特に訳あり物件の場合、これらの費用は通常の物件以上にかさむ傾向にあります。
まず、内覧に向けたクリーニングが挙げられます。
プロのハウスクリーニング業者に依頼する場合、一般的な戸建住宅で10万円から30万円程度、マンションでも5万円から15万円程度の費用が発生します。
訳あり物件、特に長期間放置されていた物件や、特殊な清掃が必要な物件（例：事故物件）の場合、この費用は更に高額になる可能性があります。
また、見栄えを良くするための簡易的なリフォームや修繕も必要になることがあります。
例えば、壁紙の張り替え（1部屋あたり5万円〜10万円程度）、床のワックスがけ（1部屋あたり1万円〜3万円程度）、庭の手入れ（5万円〜20万円程度）などが考えられます。
特に、環境的瑕疵のある物件の場合、これらの対策がより重要となり、費用も増加する傾向にあります。
さらに、物件の状態をより正確に把握し、適切に情報開示するための建物状況調査（インスペクション）も推奨されます。
この費用は、一般的な戸建住宅で5万円から15万円程度かかります。
訳あり物件、特に法的問題を抱える物件の場合、より詳細な調査が必要となり、費用が上昇する可能性があります。
これらの費用は、物件の売却価格に上乗せできるとは限らず、多くの場合、売主の純利益を減少させる要因となります。
特に、ローン残債が多い物件や、市場価値が低下している物件の場合、これらの追加費用が資金繰りを圧迫する可能性もあります。
仲介手数料がかかる
仲介売却の大きな特徴の一つは、不動産会社に仲介を依頼する際に仲介手数料が発生することです。
この手数料は、取引価格に応じて法律で上限が定められており、売主にとって無視できない経済的負担となります。
訳あり物件の場合、この仲介手数料が更に大きな負担となる可能性があります。
なぜなら、訳あり物件は一般的に市場価値が低く評価される傾向にあり、売却価格が当初の想定を下回ることが多いためです。
例えば、通常であれば3,000万円で売却できる物件が、訳あり物件であるために2,400万円でしか売却できない場合、売主の手取り額は大幅に減少しますが、仲介手数料は依然として無視できない金額が発生します。
さらに、仲介手数料以外にも、広告費、重要事項説明書作成費用、契約書作成費用などの諸経費が別途発生する場合があります。
これらの費用も含めると、売主の実質的な負担はさらに増加するのです。
訳あり物件の買取相談はどこがおすすめ？
訳あり物件を買取ってもらう際、どこに相談すべきか悩むことも多いでしょう。
特に、通常の不動産とは異なる問題を抱える訳あり物件の場合、専門的な知識と経験を持つ相談先を選ぶことが成功のカギとなります。
訳あり物件の買取相談先としては、以下に紹介する2つの業者をおすすめします。
それぞれの業者の特徴やサービス内容を比較し、自身に最適な相談先を見つけることが、スムーズな売却を実現する第一歩です。
買取専門業者
買取専門業者は、訳あり物件の売却において非常に有力な選択肢となります。
これらの業者は、通常の不動産とは異なる特殊な事情を抱えた物件を日常的に取り扱っているため、その経験と専門知識を活かした迅速かつ適切な対応が期待できます。
特に、心理的瑕疵物件や法的問題を抱える物件など、一般の不動産会社では扱いにくい案件でも、買取専門業者なら柔軟に対応できることが多いです。
また、多くの買取専門業者が全国展開しているため、地方の物件や遠隔地にある不動産でも、スムーズな取引が可能です。
これは、地元の不動産市況に左右されることなく、幅広い地域の物件に対応できることを意味します。
さらに、大手の買取専門業者は豊富な資金力を持っているため、高額物件や複数の物件をまとめて売却したい場合でも対応可能です。
加えて、これらの業者は独自の再販ネットワークを持っていることが多く、物件の潜在的な価値を見出し、適切な評価をしてくれる可能性が高いです。
ただし、買取専門業者を選ぶ際は、その業者の実績や評判、対応の丁寧さなどをしっかりと確認することが重要です。
信頼できる業者を選ぶことで、スムーズで満足度の高い取引を実現できるでしょう。
地元の不動産会社
地元の不動産会社も、訳あり物件の買取相談先として非常に魅力的な選択肢です。
これらの会社は、長年にわたり地域に根ざして営業しているため、その地域特有の不動産事情に精通しています。
例えば、地域の開発計画や将来的な価値の変動、さらには地元住民の嗜好や需要傾向まで、細かな情報を把握していることが多いです。
この深い地域理解により、一見すると価値が低いと思われる訳あり物件でも、その潜在的な価値や将来性を適切に見出し、評価できる可能性が高くなります。
また、地元の不動産会社は、長年培ってきた地域内のネットワークを活用した売却支援が期待できます。
地元の建設会社、リフォーム業者、さらには潜在的な買主との繋がりを持っていることが多く、これらのネットワークを駆使して効果的な売却戦略を立てることができます。
例えば、訳あり物件の問題点を解決できる地元の専門業者を紹介したり、物件の特性を理解し受け入れられる地元の買主を見つけ出したりすることが可能です。
さらに、地元の不動産会社は、その地域特有の法規制や行政手続きにも精通しています。
これは特に、法的問題を抱える訳あり物件の場合に大きな利点となります。
地元の行政機関との良好な関係を活かし、必要な許認可の取得や問題解決のサポートを効率的に行うことができるでしょう。
加えて、地元の不動産会社は、売主と買主の双方に対してきめ細やかなサービスを提供できる可能性が高いです。
大手の買取専門業者と比べて規模は小さいかもしれませんが、その分、一つ一つの案件に対してより丁寧で個別的な対応が期待できます。
売主の事情をよく理解し、親身になってサポートしてくれるでしょう。
ただし、地元の不動産会社を選ぶ際は、その会社の訳あり物件の取扱い実績や、提供できるサービスの範囲をしっかりと確認することが重要です。
地域に精通していても、複雑な訳あり物件の取引に不慣れな場合もあるため、慎重に選択する必要があります。
適切な会社を選ぶことで、地域の特性を活かした効果的な売却が実現できるでしょう。
失敗しない買取業者・不動産会社の選び方
訳あり物件の売却を成功させるためには、信頼できる買取業者や不動産会社を選ぶことが不可欠です。
しかし、市場には多くの業者が存在するため、どの業者を選べば良いか迷うこともあります。
以下のポイントを踏まえ、信頼できる業者を選ぶことで、訳あり物件の売却を安心して進めることができるでしょう。
所有する訳あり物件の買取実績があるか？
訳あり物件の買取業者や不動産会社を選ぶ際、最も重要な判断基準の一つが、所有する物件と類似した買取実績をその業者が持っているかどうかです。
訳あり物件といっても、その種類や問題の性質は多岐にわたります。
例えば、心理的瑕疵物件、法的問題を抱える物件、構造上の欠陥がある物件など、それぞれに特有の課題や対応方法があります。
そのため、全ての種類の訳あり物件に対して同等のスキルや経験を持つ業者は稀であり、多くの場合は、特定の種類の訳あり物件に専門性を持つ業者が存在します。
その中から、自身の物件と類似した買取実績を持つ業者を選ぶことで、その物件特有の問題に対する深い理解と適切な対応が期待できます。
例えば、事故物件の買取実績が豊富な業者であれば、心理的瑕疵に関する法的要件や、そのような物件の適正な評価方法、さらには再販時の戦略まで熟知している可能性が高いです。
同様に、権利関係が複雑な物件の買取に強い業者であれば、所有権や抵当権の整理、登記手続きなどにおいて、豊富な経験とノウハウを持っているでしょう。
また、類似の買取実績を持つ業者は、その種類の訳あり物件に特化したネットワークを持っていることも多いです。
例えば、リフォームが必要な老朽化物件を多く扱う業者であれば、信頼できるリフォーム業者とのつながりがあり、適切な修繕計画と費用見積もりを提示できる可能性が高いです。
さらに、買取実績は業者の財務力や事業の安定性を判断する指標にもなります。
多くの類似物件を扱っているということは、その業者がその分野で一定の成功を収めており、安定した事業基盤を持っていることを示唆します。
これは、取引の安全性や確実性を考える上で重要な要素となります。
したがって、業者選びの際は、単に「訳あり物件を扱っている」というだけでなく、具体的にどのような種類の訳あり物件を、どれくらいの頻度で買い取っているのか、詳細に確認することが重要です。
可能であれば、過去の具体的な事例や成功事例を聞くことも有効でしょう。
これにより、その業者が自身の物件に対して最適なサポートを提供できるかどうかを判断することができます。
適切な実績を持つ業者を選ぶことで、スムーズで満足度の高い取引を実現する可能性が高まります。
口コミや評判はいいか？
買取業者や不動産会社を選ぶ際、その会社の口コミや評判を確認することも非常に重要です。
特に訳あり物件の取引においては、業者の信頼性や専門性が取引の成否を大きく左右するため、過去の顧客の体験談は貴重な情報源となります。
インターネット上の口コミサイトや不動産関連のフォーラム、さらにはSNSなどを通じて、幅広く情報を収集することが有効で、これらの情報源では、サービスの質や対応の丁寧さだけでなく、査定額の妥当性、取引のスピード、アフターフォローの充実度など、多角的な視点からの評価を得ることができます。
また、知人や地域のコミュニティからの口コミ情報も見逃せません。
直接的な体験談は特に信頼性が高く、細かなニュアンスまで把握できる可能性があります。
例えば、担当者の人柄や交渉力、予期せぬ問題が発生した際の対応力など、数値化しにくい要素も知ることができるでしょう。
ただし、口コミや評判を参考にする際は、情報の信頼性や偏りにも注意が必要です。
インターネット上の情報は匿名性が高いため、競合他社による誹謗中傷や、逆に業者自身による過度に良い評価の投稿がある可能性も考慮すべきです。
そのため、できるだけ多くの情報源から幅広く情報を集め、全体的な傾向を把握することが重要です。
さらに、口コミの内容を詳しく分析することも有効です。
例えば、否定的な評価の中にも、業者がどのように問題解決に取り組んだかという情報が含まれていることがあります。
このような対応力は、特に予期せぬ問題が発生しやすい訳あり物件の取引において重要な要素となります。
可能であれば、その業者と直接コンタクトを取り、初期段階での対応の様子を自身で確認することも推奨されます。
電話やメールでのやり取り、あるいは無料相談などを利用して、担当者の知識レベルや対応の丁寧さ、コミュニケーション能力などを直接評価することができます。
総合的に、良好な口コミや評判を持つ業者を選ぶことで、スムーズで満足度の高い取引を実現できる可能性が高まります。
ただし、最終的な判断は自身の直接的な印象や、具体的な提案内容を基に行うことが重要です。
慎重に業者を選ぶことで、訳あり物件の売却における多くのリスクを軽減し、望ましい結果を得ることができるでしょう。
士業との連携体制はあるか？
訳あり物件の買取や売却には、法律や税務に関する複雑な問題が絡むことも少なくありません。
そのため、不動産会社や買取業者を選ぶ際には、弁護士や税理士などの専門家との連携体制が整っているかどうかを確認することもポイントの一つです。
このような連携体制が整っている業者は、複雑な案件にも適切に対応できる可能性が高く、取引の安全性と円滑さを確保できます。
例えば、相続に絡む物件の場合、相続税の問題や遺産分割協議など、法律と税務の両面からのアプローチが必要となります。
また、訴訟や債務整理に関連する物件の場合も、法的な観点からの助言が不可欠です。
さらに、不動産取引に関する契約書の作成や確認、登記手続きなどにおいても、専門家のサポートは大きな安心感をもたらします。
このように、士業との連携体制が整っている業者を選ぶことは、予期せぬトラブルを回避し、スムーズな取引を実現できる可能性を高めるのです。
訳あり物件をより高く買取してもらうコツ
訳あり物件の売却において、できるだけ高い価格で買取してもらうことは売主にとって大きな関心事です。
しかし、通常の物件と比べて価格が低く抑えられがちな訳あり物件では、慎重かつ戦略的なアプローチが必要となります。
より高い買取価格を実現するためには、以下の点に注意しましょう。
複数の業者に査定を依頼する
訳あり物件をより高く買い取ってもらうためには、一社だけでなく複数の業者に不動産の査定を依頼することが非常に重要です。
各不動産会社や買取業者は、独自の査定基準や市場分析を持っており、同じ物件でも評価額が異なることがあります。
複数の業者から査定を受けることで、物件の適正価格の幅を把握でき、より高い買取価格を引き出せる可能性が高まります。
また、競合他社がいることを業者側に認識させることで、より良い条件を提示してもらえる可能性も出てきます。
さらに、各業者の対応や提案内容を比較することで、信頼性や専門性の高い業者を見極めることができます。
例えば、ある業者は物件の問題点を詳細に説明し、解決策を提案するかもしれませんし、別の業者はその問題をあまり重視せず、高めの査定額を提示するかもしれません。
ただし、むやみに多くの業者に依頼すると、かえって混乱を招く可能性があります。
3〜5社程度の査定を比較検討するのが一般的でしょう。
また、各業者の特徴や強みを事前に調査し、自分の物件に適した業者を選んで依頼することも大切です。
このように、複数の業者に査定を依頼することは、単に高額査定を得るだけでなく、総合的に最適な選択をするための重要なステップとなります。
独断でリフォームや修繕を行わない
訳あり物件の売却を考える際、売主が独自の判断でリフォームや修繕を行うことは避けるべきです。
訳あり物件の場合、その「訳あり」の部分に焦点を当てた対策が必要になることが多々あります。
一見、物件の価値を上げるように思えるこれらの行為が、実際には買主のニーズに合わず、無駄な投資になってしまう可能性が高いからです。
例えば、事故物件であれば、リフォームよりも適切な除霊や浄化儀式を行うことの方が、買主にとって重要かもしれません。
あるいは、法的問題がある物件の場合、内装の改善よりも権利関係の整理の方が優先されるべきでしょう。
したがって、リフォームや修繕を検討する際は、必ず不動産の専門家や買取業者と相談の上で判断することが重要です。
これらの専門家は市場動向や買主のニーズを熟知しており、どのような改善が物件の価値を本当に高めるかを適切にアドバイスできます。
また、彼らは費用対効果の高いリフォーム方法や、買主の心理に訴える効果的な修繕箇所を提案できる可能性も高いです。
さらに、専門家と相談することで、リフォームや修繕以外の選択肢も見えてくるかもしれません。
例えば、現状のままで売却し、その分を価格に反映させる方が有利な場合もあります。
あるいは、大規模なリフォームの代わりに、清掃や整理整頓、簡単な補修程度にとどめることで、コストを抑えつつ印象を改善できる可能性もあります。
このように、独断でのリフォームや修繕を避け、専門家の意見を取り入れることで、訳あり物件の価値を最大化し、効果的な売却戦略を立てることができます。
結果として、より高い買取価格や円滑な売却につながる重要なポイントとなります。
駒込駅は豊島区の東端に位置する駅。JR山手線と東京メトロ南北線が通り、本郷通りや不忍通り、国道17号線など都内の主要道路も近くを通っているアクセス至便な環境です。
駅の周辺はテナントビルやマンションが建ち並んでいますが、東口を出たところにはアザレア通りとさつき通りという商店街があり、この辺りは低層住宅も多く下町的な風情を感じさせます。
江戸時代、染井村と呼ばれていた駒込駅周辺には、多くの大名屋敷や武家屋敷がありました。屋敷には植木職人も多く出入りしていて、この時期は植物の品種改良もさかんに進んだ頃でした。染井村では、現在、もっとも普及しているサクラ、ソメイヨシノの育成に成功。今もサクラの名所としても有名です。また、大名屋敷のなごりでは六義園の庭園が有名ですが寺社仏閣も多く、昔ながらの景観をところどころに留めています。
このように駒込駅周辺は、新旧の要素が入り混じった街なのです。
なお、駒込駅は豊島区駒込に位置していますが、実はこの周辺は豊島区を含めて3つの区がまたがっているエリアです。駅の北側は北区の西ヶ原や中里、駅の南側から西側は文京区本駒込になっています。
駒込駅周辺でお部屋探しをする場合、区によって行政サービスが異なっていたりするので、その点は注意が必要です。
駒込駅は、JR山手線と東京メトロ南北線の2線が通っていて、新宿や池袋といったターミナル駅にも近い便利な駅です。
JR山手線で駒込駅は池袋駅から3つ目、東京駅は9つ目とどちらに出るにもさほど時間はかかりません。
南北線は、目黒駅から赤羽岩淵駅までの路線。都内の主要駅である飯田橋駅、四ツ谷駅、永田町駅、六本木一丁目駅など、ビジネス街や繁華街を経由する利便性の高い路線です。また、目黒駅からは東急目黒線に、赤羽岩淵駅からは埼玉高速鉄道に直通運転をしています。
駒込駅は南口にバスロータリーがあり、ここからは都営バスの秋葉原駅前行きと御茶ノ水駅前行きが出ています。
北区のコミュニティバスや文京区のコミュニティバスＢ－グルも周辺を運行中です。
豊島区駒込2丁目にあるJR駒込駅は傾斜地に位置し、西側は掘割、東側は盛土して造られました。改札口は2か所で、ホームからエスカレーターで上がった西側の改札は北口と南口に通じ、東側は階段を降りたところに東口があります。
構内の掘割の斜面に植えられたツツジが季節になると美しく、これによって関東の駅百選に認定されました。発車メロディは、ソメイヨシノ発祥の地であることから「さくらさくら」です。
JR山手線と交差するように、本郷通りの地下位置する東京メトロ駒込駅。最大深さ16.9ｍと地下2階に相当する深さなります。
JRの駅から東京メトロの駅に向かうには、巣鴨駅寄りの改札口を出て左に進み、エスカレーターで地下に降りていくのが最短ルートです。
1日あたりの平均乗降人員は30,252人で、南北線の接続路線がある駅では、もっとも利用者が少ない駅となっています。
駒込駅周辺は、スーパーはやや少なめ。マルエツプチなど小さめのスーパーはありますが、大きなスーパーに行くときは、巣鴨駅や田端駅方面まで出なくてはなりません。
駒込駅周辺では、マルエツプチ駒込店やトップパルケ田端銀座店、地域密着型のスーパー、エネルギースーパーたじま駒込店もあります。
また、コンビニは20軒以上が点在していて、夜中のちょっとしたお買い物にも便利です。
一方、駒込には、さつき通り・アザレア通り・霜降り銀座商店街と呼ばれる3つの商店街があります。それぞれ歴史ある商店街で、店舗数は少なくなりつつありますが地域の人々とって欠かせない存在。下町情緒も色濃く残っていて、イベントも盛んです。
駒込駅東口を出て、山手線の外側に位置するスーパーです。マルエツプチは、駒込駅周辺に数軒ありますが、そのなかでも古くからある店舗です。
比較的コンパクトな店舗ですが、一通りの食料品が揃っています。お惣菜にも力を入れていて、お惣菜目当てのお客さんも少なくないようです。
山手線の内側、北区田端3丁目にあるスーパー。個人商店が点在する田端銀座商店街の一画にあり、住宅街にも近く、利便性の高いスーパーです。
さほど広い店舗ではありませんが、ブランド鶏など人気商品があり、品揃えもまずまずです。特売日はいつも以上に込み合います。
小さなお店ですが、著名人にも愛されるイタリアンです。南イタリアのプーリア州の郷土料理が中心で、日本の旬の食材も多用して、独自の料理に仕上げています。
シェフは秋田県の出身で、春の山菜、秋のキノコ、冬はジビエも味わえます。
こうした食材は、シェフやスタッフが自然の中に出かけていき、山菜やキノコ類、ジビエなどを収穫してきたものも用いています。自家製のチーズを提供しているのも特徴で、全体的に素朴な料理ながら、じんわりと美味しい逸品揃いです。これまで食べてきたイタリアンに満足できないという方、ぜひ訪れてみて。
台湾料理店でもここは別格と言われ、本場の味が堪能できるお店。著名人のファンも少なくありません。
1000円で小鉢、スープ、漬物もセットになったランチは、ルーローファンやパイコーローに週替わりメニューもあり、絶大な人気。
夜は、野菜たっぷりの焼きビーフン、ふんわり卵とトマトの酸味が絶妙なトマ玉、生のしじみをニンニク醤油と唐辛子に漬けたしじみの醤油漬けなど、おなじみの台湾料理がスタンバイ。台湾ビールや杏仁豆腐もお試しあれ。
駅から徒歩1分の店舗は、カフェのような外観なので、通り過ぎないようにしてください。
肉本来の旨みと脂の甘みを堪能できる焼売の専門店で、6種類の焼売を常時提供しています。
この店の焼売は、国産の食材のみを使い、添加物は一切不使用とのこと。
肉汁たっぷりのシンプルな焼売、カリッと焼いた焼焼売、チーズとバジルの入ったチーズ焼売など、豊富なメニューはとことん研究した成果。タレも9種類から選べます。多い日は1日に1,000個以上売れる大人気のお店です。
焼売以外も坦々麺や麻婆豆腐、よだれ鶏など、四川料理も人気があります。
また、焼売はもちろんのこと、メニューの多くはテイクアウトも可能です。
駒込駅周辺は、JR山手線の駅にしては比較的静かな環境で、病院や公園もあり、子育てには向いたエリアでしょう。ただし、駒込駅近くは保育施設に乏しい傾向もあります。
また、この辺りは、豊島区、北区、文京区の3区が入り組んでいるエリアです。それぞれの区の子育て支援に関する行政サービスは下記のリンクを参考にしてください。
豊島区の子育てに関する行政サービスは、保育料の安さや手厚い助成制度が特徴です。豊島区の情報
北区は子育てに意欲的な区として知られ、乳幼児から高校生まで多彩な新制度を構築しています。北区の情報
文京区は、東京大学があるなど静かな文教地区にも指定され、教育に熱意ある住民が多い土地柄です。文京区の情報
駒込駅周辺は豊島区、北区、文京区が入り組んでいますが、駒込駅があるのは豊島区。豊島区というと、池袋駅周辺の繁華街を思い浮かべて、少々不安になる方もいるかもしれません。
ですが駒込駅周辺は静かな環境で、治安のよさに恵まれています。駒込は文京区にも接していて、土地柄は豊島区というよりも、むしろ文京区などの雰囲気に似ているとも言えます。文京区の治安と言えば、犯罪件数の低さは23区の中でも断トツ。大学などの教育機関、図書館などが集まる地区で、パチンコ店やお酒を主体にした飲食店や大型の娯楽施設を制限している文教地区もあります。そのためにエリアの外からやってくる人が少ないというのも、治安のよさの一因でしょう。
また、駒込駅は山手線の中で最も利用者数が少ない駅。要するに、利用者のほとんどが住人なので、犯罪が起きにくいと言えるのです。
駅の北側の北区も、23区内では犯罪発生数の少ない区。赤羽駅周辺の繁華街や田端などの住宅密集地をのぞけば、治安の安定した暮らしやすいエリアです。
駒込駅から北上した場所にある庭園。斜面が多い武蔵野台地の特徴を活かして区画分けを行い、洋風、和風を調和させた庭園です。
もともと明治期の政治家・陸奥宗光の邸宅として建設されましたが、彼の次男が財閥古河家の養子に入ったことから古河家の所有に。
現存する洋館、洋風庭園、和風庭園は大正期に整えられたものです。戦後の財閥解体にあたって国所有となり都立公園として公開。2006年に国の名勝にも指定されました。
洋風庭園のバラの美しさでも知られ、音楽会も催されるバラフェスティバルが人気です。
小石川後楽園と並ぶ、江戸の二大庭園の一つです。五代将軍徳川綱吉の側用人であった柳沢吉保氏が、自ら設計し、造営の指揮をとりました。東京ドーム2つ分の広大さを誇り、元禄8年の完成までに、7年もかけた壮大な庭園です。
中国の古い漢詩集である毛詩に詩の六義があり、日本では紀貫之が和歌に転用した風・賦・比・興・雅・頌の六体の分類法を定めました。庭はそれにちなんで設計され、命名されました。
ツツジやシダレザクラが有名ですが、起伏に富んだ庭園では、四季折々の魅力的な情景が見られます。
巣鴨地蔵通り商店街が参道になっているお寺。約400年前の慶長元年に湯島に創建されたお寺が、明治期の区画整備で現在の場所に移転したことに始まります。
御本尊は延命地蔵尊。痛みや病気を治すご利益があり、病気がちなお年寄りを中心に参拝者が訪れます。
とげぬき地蔵の由来は、正徳5年に毛利家の女中が誤って針を飲んでしまったところ、地蔵尊の尊影を飲んで針を吐き出すことができたというエピソードから。
現在も本堂で尊影を描いた和紙を授与。これを病気やケガの部位に貼ると快癒するとされています。
東洋文庫は、大正13年、三菱財閥の三代目当主、岩崎久彌によって設立された東洋学の研究図書館。東洋学の分野では日本最古、かつ最大で、世界5大東洋学研究図書館にも指定される存在です。
蔵書数は100万冊を誇り、国宝5点、重要文化財7点も収められています。これらの貴重書を展示するミュージアムは平成23年に開館。広開土王碑文拓本と江戸大絵図の原寸大のレプリカなどが目を引きます。
また、壁を埋め尽くすように陳列されているモリソン書庫は、日本一美しい本棚とも言われています。
少子高齢化を迎え、人口の減少が叫ばれています。 確かに、人口調査などによると総人口の減少が予測されていますが、それは、一側面にすぎません。
世帯のあり方は変化しています。 単独世帯にしぼって調査すると、年々増加していることがわかります。 特に、その現象が顕著に見られるのが東京都です。
東京都の一般世帯数は、平成42年に685.6万世帯でピークとなり、平成47年には682.0万世帯となると予測されています。
調査では、東京都の単独世帯は、平成47年まで一貫して増加して324.0万世帯、全体に占める割合は47.5％になるとの見方をしています。
つまり、人口は減るが世帯数は変わらないということは、貸家の数は減らないということです。
また、東京の住宅事情は、今まで必要だったファミリー物件から単独世帯用のマンションにシフトチェンジすることが求められてきます。
また、区部の平成47年の単独世帯の割合は50％超になるという推移予想が出ています。
東京都における単独世帯の推移を見ている限り、人口減少を乗り越えて、単身の世帯は増加の一途をたどることになるようです。
今から20年後の2030年、30代の若者が50代となった時、50代男性の4人に約1人が一人暮らしとなる…といった人口統計も出ています。
これまで高齢者の一人暮らしの増加が注目されてきましたが、中高年でも単身世帯が大きく増えており、今後もその傾向が続くとみられています。
そして中高年における単身世帯の増加の背景には未婚化があります。現在進行している若者の未婚化が、将来の中高年層の単身世帯の増加につながっていくと考えられています。
就業者の3割が東京で勤め、晩婚化が進む今、退去する理由がないという現状があります。
あえて退去するなら、部屋のグレードを上げるということが理由になります。
そういった意味では、高級賃貸の物件は、退去する理由があまりないので入居期間が伸びるという結果になっています。
一昔前のように、結婚して子どもを持たなくてはいけないという固定観念も薄れ、人々の価値観は多様化し変化してきました。
現代では、家族を持つ、あるいはシングルを貫くなど、個々が生き方を自由に選べる時代になったのです。
単身女性の同割合は、男性ほど急激な上昇はみられませんが、50代女性に占める単身世帯の割合の推移をみると、
85年 7%、2005年8%であり、2030年には15%になると予想され、女性においても単身世帯化は進んでいます。
では、なぜ単身世帯は増加していくのか。50代とそれより若い年齢階層で単身世帯が増加していく最大の要因は未婚化の進展で、ますます加速すると考えられています。
年齢階層別に未婚率の推移をみると、どの年齢階層も未婚率は大きく上昇しています。
特に50歳で一度も結婚をしたことのない生涯未婚率は、男性が85年まで1～3%台で推移した後、90年に5.6%となり、2005年 には16.0%となりました。
今後生涯未婚率はさらに高まっていき、2030年には、男性の生涯未婚率は29.5%、女性は22.5%になることが見込まれています。
90年代以降、結婚や世帯形成に対する価値観の変化は著しく、その傾向は今後も続くとみられています。
加えて、昔のように離婚への抵抗がなくなってきたことから、離婚も増えており、いわゆるシングルアゲインが増加したことも単独世帯が増える要因となっています。
不動産投資・マンション経営には興味があっても、将来、人口が減るから不安だという声をよく聞きます。
確かに日本全体で見ると、少子化により人口は減少する傾向にあります。しかし、それは日本国内のすべての地域には当てはまりません。
また、3人世帯以上は減少しますが、それ以上にシングル、2人世帯が増加すると見られており、
核家族化や単身化はますます進みマンションのニーズは上昇すると予測されています。
戸建からマンションへ、100㎡以上のファミリーからよりコンパクトなマンションへと立替も進んでいます。
特に都心部は、容積率の緩和から戸建からマンションへの立替も多く、同じ土地面積でも建物が高くなった分より多くの人が住むことができるようになりました。
これらの背景を踏まえて、東京は人口が増加する都市であることをご説明したいと思います。
不動産投資の中で比較的始めやすいのがマンション経営です。空室さえださなければローリスクな投資です。
空室対策としては、人口の多い場所の不動産物件を選ぶのがベストです。 もう一つは、これから人口が増える場所で行うことも重要です。
では、世界で人口が第１位の都市はどこでしょうか？それは、東京で3570万人です。
したがって、国内でマンション経営に最適なのは最も人口が多い東京ということになります。
ここに世界的な人口の動向についてわかるランキングがあります。 2025年の人口予想について、
世界的な経営コンサルティング会社ブーズ・アンド・カンパニーが分析しているので見てみましょう。
2025年の人口予想で第１位は現在と同じ東京で3640万人。2位がムンバイ、3位がデリー、ニューヨークは7位、北京は15位、大阪、神戸は22位でした。
この小さな日本の国土にある東京に、多くの人が住んでいることがわかります。
この調査は人口一千万人以上の世界のメガシティを対象にしています。
少子化などで、人口減少が懸念される日本において、東京はその心配が不要であると予測されます。
同時に30位以内にランクインしている大阪も東京と同じで人口減少の要素は少ないと見られています。
しかしながら、東京の不動産投資の利回りは全世界で52位となっています。
１位の台湾の利回りは、1％前後とバブル状態です。 人口の伸びに対して、世界的に見れば利回りの高い東京の不動産に資金が流入してくるのは頷けます。
また、合計特殊出生率は全国でも46位と低い数字ですが、東京は子供が減らないという結果も出ています。
それは、流入して定住する方が多いからです。定住者の多さが、子供の数が減らない原因になっています。 今後も大都市とその他という構造は、変わらないでしょう。
東京都は年間輸送人員世界一であり、最先端の鉄道網を誇ります。 世界の都市に暮らす人と比べても、
都内ではマイカーを持たない人、車の免許を持たない人も多いのではないでしょうか。電車や徒歩でも不便を感じないという特徴があります。
さらに治安の良さというメリットがあります。イギリスの新聞エコノミストが治安の良い国＆都市ランキングで、世界で最も安全な都市に東京を選びました。
エコノミストインテリジェンスユニットが世界の５０主要都市を4つのカテゴリを元に分析したものです。
ちなみに3位は大阪府です。 東京都は、デジタルセキュリティー部門で第1位、個人の安全レベルは第5位にランクイン。
地震の多い国でありながら、インフラストラクチャーの安全レベルでも第5位という結果になりました。
医療やセキュリティという、安心できる側面は暮らしには必須です。東京がマンション経営に最適な都市であるということがこういったデータからも読み取れます。
また、どんなに便利でも銃社会の中で恐怖におびえながら生活するという窮屈さが無い点が外国人にも好評です。
外国人は、夜中に１人で歩いている光景を信じられないと言います。それも含めて利便性の良さということなのでしょう。
東京都の魅力は他にもあります。世界の食事が味わえる国際色豊かな国であることも要因のひとつです。
世界の美味しいレストランを紹介するミシュランガイドの星の数も世界１位でした。
都市でありながら、少し足を伸ばせば箱根など自然豊かな温泉地にも行けます。 最先端のインフラが整い、便利で安全な都市、東京。東京の住みやすさは、世界に誇れることなのです。
2025年になっても人口が増え続ける理由は、これだけではありません。
超高齢化社会と言われている昨今、日本はどの国よりも先に超高齢化社会を迎えました。
医療、介護の側面、また減少していく若い世代が支える経済や年金問題等、課題を抱えながらも整備されていくことで、
超高齢化社会のひとつのモデルケースとして日本から世界に情報発信することも可能です。
マンション経営に関係のあるまちづくりに関して掘り下げてみていきたいと思います。都心部は、建物の集積したエリアになっているため、
上に伸ばすしか有効活用のしようがありません。建物を上に伸ばすための容積率の緩和を特区エリアに限定して容認するという戦略が行われております。
一方、現在の東京のオフィス事情としましては、世界水準のワンフロアの大きい建物が不足していることが問題になっております。
しかし、区画が細かく分けられている都心部では、ワンフロアを広げることは非常に難しいことと言えます。そうなりますと道路の使っていない部分を有効活用するしかありません。
道路の上部のスペースを上手く活用する事で大きな建物を建てることができます。
それを可能にするための戦略が、道路占用基準の緩和です。
道路の使い方を変えることでスペースを有効活用する事ができます。アベノミクスの成長戦略はこれを可能にしました。
ワンルームマンションなどの賃貸住宅をウィークリーマンション・マンスリーマンションのように外国人に貸すことが可能になります。
つまり、ここ以外の場所でありますと賃貸住宅以外の使い方がかけられてしまいますので、上記のエリアに関しては、非常にメリットがある政策になります。
具体的には下の図のエリアが入ります。このエリアに入ったところと入っていないところとでは土地の使い道に大きな差がつくため、
旅行業法の特例のエリアに入ったところは、賃料が上がりやすくなったり、売りやすくなる可能性があります。
これから上がるエリアを見分けるには、こういった一つの政策がきっかけになったりします。自分が得できるようにニュースをしっかり見ていただければと思います。
マンション経営をするのであれば、急速に進む人口減少などによって特定の企業や大学に入居者を頼らざるをえない地方の都市部に比べ、潜在的な入居者数が圧倒的に多く、
今後も人口の減少幅が少ないという理由などから首都圏の都市部がおすすめですとお話ししました。
では、首都圏の都市部であれば、どのような物件であっても構わないのかと言えば、そうではありません。
首都圏の都市部というだけで潜在的な入居者が多いのは事実ですが、その分、競争相手も多いからです。
数多い競争相手の中から自分の物件を選択してもらうには、立地以外に設備やデザインが大きく関わってきます。
そしてそのポイントは、女性に好かれることを第一とすることです。
なぜなら、マンションは男性よりも女性の入居者の方が多いからです。一般的に男性は賃料の安さを重視し、
駅や繁華街からやや離れたアパートなどに入居することが多いという特徴があります。
これに対して女性が物件を選ぶ際には、セキュリティ面や物件の清潔さ、雰囲気などを重視します。
最近では、情報網インフラの発達も目覚ましく、休日は家で過ごす若者も多く部屋の設備にこだわる傾向は強くなっています。
つまり、競争相手の多い首都圏都市部のマンションでより入居率を上げるには、セキュリティはもちろん、内装、設備が女性に好かれるものである必要があります。
マンションの入居者という観点だけで見れば、男性よりも女性の方が多いですが、
単身者、独り暮らしという観点で見れば、むしろ男性の方が多いでしょう。であれば男性をターゲットにしても良いのではと思われるかもしれません。
確かに場所の選択さえ間違えなければ、アパートであっても安定した家賃収入を得ることは不可能ではありません。
それにも関わらず、私がワンルームマンションをおすすめするのには、それなりの理由があります。
それは、ワンルームマンションがアパートに比べてリスクが低く、中長期的に安定した家賃収入が見込めるからです。
例えば、一般的に入居率が高い駅徒歩10分以内の物件を購入する場合、首都圏都市部では土地価格がかなりの金額になってしまいます。
となれば、中古アパートを1棟丸ごと購入となりますが、これは金額的にも分散投資ができないという意味でも大変リスクが高くなります。
中古アパートを購入した場合、建物の管理にもコストがかかります。維持管理コストが多くてメリットも享受できません。
アパートを購入して、もし一部屋でも火災が起きた場合、また地震が起こった場合などは一気に1棟丸ごと失う可能性が高くなります。
であれば、アパート一棟丸ごと購入する資金でマンションを複数購入した方が、万が一の際のリスクを抑えることが可能です。
また、マンションとアパートを比べた場合に入居者からみた使い勝手がかなり異なります。
アパートにあってマンションに無い特有の問題は、騒音問題です。構造上の違いから木造は、騒音問題が付きまといます。
そして、災害時の安全性の面を考えてもマンションの方が安心できます。そして、アパートの場合、入居者に敬遠されがちな１階の部屋を必ず抱えることになります。
別の側面では、マンションは共用部の清掃は週３回実施し、ごみも専用の保管部屋に捨てればよいという清潔な環境がありますが、
アパートは共用部分の清掃費がかさむのでそこまでの頻度ではできません。
そのようなアパートにあってマンションに無い特有な入居者から嫌われるポイントがあるので購入の際には注意が必要です。
女性目線ということで、物件を選ぶ際には築古マンションではなく、新築、もしくは築浅のマンションであることが重要です。
なぜならここ数年に建設されたマンションが設備や技術の面で、ほぼ最高の水準に達しているからです。
これは長年、この業界でマンションを販売してきたプロとしての実感です。
特に2000年以降のマンションは、入居者に選ばれることを基準に設計されています。
業界の努力が入居者のニーズを的確につかむという結果になりました。その代表的な例がセキュリティ面です。
防犯カメラ、宅配ボックス、オートロックのエントランス、モニター付きドアホンなど最近のマンションでは、どれもほぼ標準装備となっています。
逆に言えば女性をターゲットとした場合、これらの装備があって初めて、競合相手と比較対象にしてもらえるというほど、重要で基本的な装備です。
これらの装備については、築古のマンションも、費用はかかるが後からつければ良いという単純な問題では解決できない場合があります。
エントランスをオートロックのものに改築するにも、古い設計のため構造上の問題でそもそも改築ができないといったケースもあるからです。
最近のマンションでは、基本的にほぼ最初からインターネットは無料です。また将来的に新しい通信方式が現れることも想定し、
壁内ケーブル用の配管などもあらかじめ準備してあるため、後々になって追加で工事を行うといったことがありません。
インターネットが一般的になる20年以上前に建てられた物件では、インターネット用の配管すらないことも珍しくありません。
となれば、新たに壁に穴を開けて工事をするといったことが必要になり、オーナー様に余計な費用がかかってしまうことになります。
築古のマンションであっても、良い物件を選び、上手くリフォームなどができれば必ずしも失敗するわけではありません。
しかし特にこれから不動産投資を始めるといった方であれば、やはりよりリスクが低い新築、築浅のマンションの方をおすすめします。
不動産投資をしようという方であれば、デザイナーズマンションという言葉はご存じだと思います。そして女性目線を重視するということであれば、
このデザイナーズマンションを選べばいいのではないかとお考えにもなるでしょう。しかし、私はそういった物件をあまりおすすめはいたしません。それにはいくつかの理由があります。
まず、ワンルームマンションに入居する人の平均年齢は、大学に入学する10代後半から30代ぐらいまでの若い層が中心となります。
デザイナーズマンションは、同様の条件の物件と比べ、設備やデザインに凝るため多少家賃も割高になります。
月額数千円程度とはいえ、特に大学生にとっては、その数千円のために他の物件を選択するといった可能性も高くなります。
つまり、それだけ空室期間が長引くリスクもあるということになるのです。
またデザインには流行があるため、今、人気のあるデザインだったとしても5年後、10年後にもその人気を保っているということはほとんどありません。
仮に2～3年の間だけ通常のマンションよりも多少高い家賃収入を得られたとしても、
中長期的に安定した家賃収入を得ることは難しいというのが、デザイナーズマンションの大きなデメリットです。
マンション経営のポイントは、流行り廃りの無い定番のデザインであることが、時代を超えた万人に愛されるマンションになるということです。
不動産投資の本来の目的である、中長期に渡って安定した家賃収入を得るといった意味では、
デザイナーズマンションよりもセキュリティを万全にし、シャワー付きトイレ、クローゼットといった、
本当に入居者に求められている設備にお金を掛けた方が、入居率もずっと高くなります。
景気が回復傾向にあるため、特に都市部においては地価が上昇することが予測されています。
少子高齢化、晩婚化、核家族化に伴い、都市部においては単身世帯が増え、ワンルームマンションのニーズは今後も高まる見込みです。
ワンルームマンション経営に適した物件は、人気エリアで今後地域の発展が見込まれる場所、
オーナー様ご自身も住んでみたいと思うような間取りや設備のある部屋を選んでください。利回りを重要視し、自分が住まないからという理由で購入し、
長期間の空室で悩んでいるオーナー様からの相談も非常に多くなっています。まずは、自分が住んでも良いという物件を選ぶことが重要です。
特に住宅性能表示制度に基づいた設計性能評価や建設性能評価がついた物件は、資産価値が高くなります。
オーナー様ご自身もマンション管理に積極的に関わり、建物の維持管理に努め、物件の資産価値を落とさないようにするのも大切です。
ワンルームマンション経営の物件選びで大切なことは、現状の形に投資するのではなく、その物件の将来性を見極めることです。
ワンルームマンションの収益には、売却利益と家賃収入の2種類があります。
バブル全盛期の売却利益を優先した経営方法は終わり、現在では好立地の値下がりがしにくい物件を長期に所有して、
そこから得られる家賃収入で収益を上げる経営にシフトしつつあります。 家賃収入を主の収入にし、同時に売却益を狙える物件を購入することが好ましいです。
ここ数年は低金利の時代が続いており、金融機関から借り入れをして物件を購入し不動産経営をする人が増えています。
10年前の金利水準から比べて、融資金利で１％ほど下がっていますので、この低金利の時期を狙うことも重要です。
ワンルームマンションを必要とする単身世帯は、都心部に集中しています。
東京都が国勢調査の資料から予測・作成した東京都世帯数の予測によると、2005年度実施の国勢調査では、都内の単身世帯の割合は42％で、
その後も上昇すると予想されており、平成32年度には平成22年度からさらに、8.2％世帯数が増加する見込みです。
単身世帯の増加は、若年層のライフスタイルが変化し、未婚率や離婚率の増加したことが原因の1つと考えられています。
今後、資金力のある独身女性の人数がさらに増えて、自分が住むのに快適な品質の高いワンルームマンションを求めることも予想できます。
また、単身赴任の増加によりワンルームマンションをウィークリーマンションの代わりに利用される例も増えてきました。
ライフスタイルの変化によりワンルームマンション自体の使い方も変わってきました。
都心部のワンルームマンションの家賃動向を見ると、バブル崩壊後、土地や株価、マンション価格などが下がったのにもかかわらず、
賃料は新築で8～9万円台、中古でも７万円台後半～９万円台と安定しています。
都心部においては、単身世帯が増えていても住まいは賃貸で構わないと考える人が多いということがよくわかります。
ライフスタイルの多様化により、終の棲家を持たないという賃貸派の方も増えました。そういった方は、利便性の良い都市部にすむことが多いのも特徴です。
国土交通省が発表した平成27年度地価公示によると、1992年から2006年までの期間、東京都では地下の下落が続きましたが2007年と2008年では上昇、
その後2013年まで再び下落したものの、2014年、2015年は上昇しています。
この間、地方の地価は下落が続きましたが、大阪圏や名古屋圏では東京都と同様の地価の上昇がみられました。
安倍政権の経済政策が功を奏して景気が回復傾向にあり、オリンピック効果も加わって、
都市部の地価上昇が今後も見込まれています。さらに相続に有利な区分所有マンションの需要も見込まれています。
東京都内においては、ワンルームマンションのニーズの高まりと地価上昇によるワンルームマンション価格の値上がりが予想されています。
国土交通省では、市街地の整備を推進するために都市再生緊急整備地域を全国に62地域指定しました。
その指定地域面積の34％以上を東京都が占めています。 国土交通省では、さらに駅周辺の商業地域や再開発地域においては土地を有効活用する目的で建物の容積率の拡大を図っています。
限られた土地を有効活用するには、上に建物を伸ばす必要性があり、建物の高層化が予想されます。
この政策は、その地域内におけるワンルームマンションの資産価値上昇およびその維持に大きく貢献することになります。
ワンルームのニーズは都市部に多いのですが、その都市地域ではまだ鉄道などのインフラは発展途上にあります。
新線や新駅の計画が発表されれば、それまで陸の孤島と思われていた場所が、あっという間に人気エリアに変わってしまうことも珍しくありません。
また東京スカイツリーのような施設が誕生することで、人が集まり経済効果が高まって周辺地域の資産価値が上昇することもあります。
2020年の東京オリンピック開催後、周辺地域は、施設が転用され利便性がよくなることも予想されます。
そして海外から多数の企業の要人が参加するような国際会議や企業の会合が次々と開催されれば、それに伴い参加者の宿泊施設が必要になりホテル建設が加速します。
国際クラスの収益力の高いホテルができれば、周辺の不動産価格も上昇します。
これらは東京都内における物件選びの一例ですが、国内の他の地域でも同じような事例は数多くあります。日頃から開発計画などの情報を収集しておきましょう。
そのような情報は、公開されていることも多く、いち早く動きをおこすことで有利な条件で購入できることも忘れないでおきましょう。
該当物件は工事中または居住中でも現地を訪れて、周辺の環境や最寄り駅までのアクセスなども必ず確認しましょう。また、入居する方が帰宅する夜の様子を見ることも大事です。
昼と夜では、街の様子も随分変わります。昼の姿と夜の姿を両方確認することが必要です。
ワンルームマンション経営を取り巻く状況や、人気物件の特徴および周辺地域の環境といった要因は、
ワンルームマンション経営成功のカギとなりますが、成功のポイントはそれだけではありません。
法律ではマンションの管理は、区分所有者で管理組合を結成し行うと定められています。エレベーターや廊下、
階段といった共有部分の清掃や設備の点検などが該当しますが、実際にはマンションのオーナー様がするのではなく、
管理組合が管理費用を払って管理会社に委託する形で行うのが一般的です。
